Absetzbarkeit von Renovierungskosten
August 12, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Wir haben ein Haus (Bj. 1977)im April 2011 zwecks vermietung gekauft, derzeit wird renoviert (sonst kann man es gar nicht vermieten). Der Kaufpreis war 167000 € zuzüglich Grunderwerbssteuer, Notarkosten usw. Die Vermietung ist nach Abschluss der Renovierung ab Ende 2011/Anfang 2012 geplant, nach Fertigstellung.
Investieren müssen wir für neue Bäder, Innen-und Aussenanstrich, Fussböden, Parkett sowie teilweise Erneuerung der Elektroanlagen insgesamt bestimmt etwa 40000 €, da das Haus nicht dem aktuellen Standard entspricht. Finanzierungszinsen fallen keine an.
Frage: Ist der Modernisierungsaufwand in voller Höhe von den Mieteinnahmen absetzbar oder muss das über mehrere Jahre verteilt werden (zumal diese Kosten ja in diesem Jahr anfallen, mit Mieterträgen jedoch erst ab 2012 gerechnet wird?
Kann man zusätzlich das Haus abschreiben, ist der Grundstückswert herauszurechnen und zählt auch die Grunderwrbssteuer zu den Anschaffungskosten?
Kann man auch schon dieses Jahr die renovierungskosten absetzen, auch wenn noch keine Miete erzielt wird? Und wenn dann die Steuer auf 0 geht und noch Kosten übrig bleiben, können die dann ins nächste Jahr verschoben werden?
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Sie erzielen seit dem Erwerb des Hauses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da die Vermietung beabsichtigtg ist. Tatsächliche Miteinnahmen sind nicht erforderlich und während der Renovierungszeit auch nicht möglich. Dies hindert Sie nicht Ihre Aufwendunegn als Werbungskosten geltend zu machen.
Werbungskosten sind:
Absetzung für Abnutzung: Abgeschrieben über einen Zeitraum von 50 Jahren werden die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 2%. Der Kaufpreis des Gund und Bodens ist zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten herauszurechnen.
Die Aufwendungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Anschaffung des Gebäudes gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).
Nicht in die Dreijahresfrist und 15 %-Grenze einbezogen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG)Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Diese stellen Erhaltungsaufwand dar, der sofort als Werbungskosten absetzbar ist.
Üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind ausschließlich Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Und darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (gemäß § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung). Bauliche Maßnahmen darüber hinaus stellen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dar.
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes und endet nach Ablauf von drei Jahren taggenau. Nicht maßgebend sind also drei Kalenderjahre.
Bleiben die Aufwendungen unterhalb dieser Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand gewertet und sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Alle weiteren Kosten in Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind sofort absetzbar. (Grundsteuer, Strom etc.)
Sie sollten versuchen die Renovierungsmaßnahmen in Teilen erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchzuführen, um die ungünstige Abschreibung zu vermeiden.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
