Déductibilité des coûts de rénovation
Août 12, 2011 | 50,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Nous avons acheté une maison (construite en 1977) en avril 2011 dans le but de la louer, elle est actuellement en cours de rénovation (sinon, elle ne pourrait pas être louée). Le prix d'achat était de 167 000 euros plus les frais de notaire, de taxe foncière, etc. La location est prévue après la fin des travaux de rénovation, vers la fin de l'année 2011/début 2012, après leur achèvement.
Nous devons investir environ 40 000 euros pour de nouvelles salles de bains, des peintures intérieure et extérieure, des sols, du parquet et une rénovation partielle de l'installation électrique, car la maison ne répond pas aux normes actuelles. Aucun intérêt de financement n'est facturé.
Question : Est-il possible de déduire entièrement les coûts de modernisation des revenus locatifs ou doivent-ils être répartis sur plusieurs années (d'autant plus que ces coûts sont engagés cette année, mais les revenus locatifs ne sont attendus qu'à partir de 2012)? Peut-on également amortir la maison, déduire la valeur du terrain et inclure la taxe foncière dans les coûts d'acquisition?
Peut-on déduire les coûts de rénovation dès cette année, même s'il n'y a pas encore de loyer perçu? Et si l'impôt est réduit à 0 et qu'il reste des coûts, peuvent-ils être reportés à l'année suivante?
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie pour votre demande, que je répondrai volontiers en fonction des informations que vous avez fournies et de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale. La réponse sera basée sur les faits présentés. Des informations manquantes ou erronées sur la situation réelle peuvent influencer le résultat juridique.
Depuis l'acquisition de la maison, vous générez des revenus locatifs car la location est intentionnelle. Les revenus réels ne sont pas nécessaires et ne sont pas possibles pendant la période de rénovation. Cela ne vous empêche pas de déduire vos dépenses en tant que frais de publicité.
Les frais de publicité comprennent :
- Amortissement : Les coûts d'acquisition du bâtiment sont amortis sur une période de 50 ans. Le taux d'amortissement annuel est de 2%. Le prix d'achat du terrain est à déduire en plus des frais accessoires d'acquisition.
Les dépenses pour les travaux de rénovation et de modernisation après l'acquisition du bâtiment sont considérées comme faisant partie des coûts d'acquisition si, sans TVA, elles dépassent 15 % des coûts d'acquisition du bâtiment dans les trois ans suivant l'acquisition, ce sont les coûts de rénovation proches de l'acquisition. Ils doivent ensuite être ajoutés aux coûts d'acquisition du bâtiment et être amortis ensemble (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).
Ne sont pas inclus dans le délai de trois ans et la limite de 15% les dépenses pour les travaux d'entretien courant qui sont généralement effectués chaque année. Ces dépenses sont des frais d'entretien déductibles immédiatement en tant que frais de publicité.
Les travaux d'entretien courant usuels comprennent uniquement les réparations esthétiques. Les réparations esthétiques corrigent les défauts causés par une utilisation conforme au contrat. Ils comprennent uniquement le tapissage, la peinture ou le badigeonnage des murs et plafonds, la peinture des sols, des radiateurs y compris les tuyaux de chauffage, des portes intérieures ainsi que des fenêtres et portes extérieures de l'intérieur (conformément à l'article 28, paragraphe 4, de la 2e ordonnance de calcul). Les mesures de construction au-delà de cela sont considérées comme des travaux de réparation et de modernisation.
La période de trois ans commence à partir de l'acquisition du bâtiment et se termine trois ans plus tard exactement. Il ne s'agit donc pas de trois années civiles.
Si les dépenses restent en dessous de cette limite, elles sont considérées comme des frais d'entretien et sont entièrement déductibles en tant que frais de publicité.
Tous les autres coûts liés à la propriété locative sont immédiatement déductibles. (Taxe foncière, électricité, etc.)
Vous devriez essayer de réaliser les travaux de rénovation en plusieurs parties après l'expiration du délai de trois ans afin d'éviter une dépréciation défavorable.
J'espère que ces informations vous donneront un aperçu suffisant de la situation dans le cadre de votre engagement et de cette consultation initiale, et je vous prie d'agréer,
Mes salutations distinguées
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
