Impôt sur l'acquisition de biens immobiliers pour les GbR de conjoints
Septembre 15, 2011 | 75,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Chère experte,
Cher expert,
Voici les faits à évaluer et la question posée :
Exposé des faits :
L'épouse (EF) est actuellement propriétaire unique d'une maison avec terrain. EF et son mari (EM) souhaitent rénover et agrandir ensemble la maison pour en faire la résidence familiale. Dans ce contexte, la création d'une société à responsabilité limitée (GbR) impliquant les deux époux est prévue. Cela permettrait notamment de pouvoir attribuer de manière flexible à l'avenir les parts de propriété respectives en fonction des contributions financières de chaque époux pour les travaux de rénovation, principalement financés par EM.
La valeur actuelle de la propriété s'élève à X et est entièrement financée par un prêt. Le terrain et le bâtiment seront transférés à la GbR, avec une prise en charge partielle des obligations liées aux prêts pour moitié par EM, qui financera ensuite des travaux de rénovation d'une valeur d'environ 2X avec ses propres fonds. La valeur de la maison s'élèvera alors à 3X, avec 1/2 X revenant à EF et 2 1/2 X à EM. Selon une clause d'ajustement prévue dans le contrat de la GbR, les parts sociales seront adaptées en conséquence. Le montant de la part de EF restera inchangé, mais sa part passera de 1/2 à 1/6 de la valeur totale augmentée par l'investissement.
Étant donné que la valeur totale des investissements ne peut pas être déterminée avec précision à l'avance, une clause flexible dans le contrat de la société semble judicieuse.
Le projet de contrat du notaire contient les dispositions suivantes :
A. Livre foncier
Description de la propriété
B. Situation
EF prévoit de transférer la propriété à une GbR constituée d'elle en tant que vendeur et de son EM en tant qu'acquéreur.
C. Constitution de la société civile du code civil
EF et EM créent par la présente une société civile du code civil..., dans laquelle les actionnaires sont en parts égales.
Pour la société civile du code civil, les articles 705 et suivants du code civil s'appliquent avec les dispositions suivantes :
1. Les apports de tous les actionnaires sont réalisés par l'acquisition de la propriété foncière mentionnée en A et sont enregistrés pour les actionnaires aux parts susmentionnées.
2. La participation de chaque actionnaire dans
Cher demandeur,
Merci pour votre demande, à laquelle je répondrai volontiers dans le cadre d'une consultation initiale.
Veuillez noter que l'évaluation fiscale est basée sur les informations fournies - l'ajout, la modification ou l'omission d'informations peut également modifier considérablement l'évaluation.
Votre opinion selon laquelle le transfert d'une partie de la propriété en vertu de l'article 3, paragraphe 4 de la loi sur le droit d'enregistrement, ainsi que le transfert ultérieur de la propriété par les deux conjoints à une communauté d'actifs en vertu de l'article 5, paragraphe 1 de la loi sur le droit d'enregistrement, est exonéré d'impôt, est correcte. Cependant, il est important que le transfert soit d'abord effectué au conjoint avant d'être transféré à la société. Sinon, le transfert à la société ne sera exonéré d'impôt qu'à 50 %, car l'épouse n'est impliquée que dans cette mesure dans la société.
La disposition de l'article 5, paragraphe 3 de la loi sur le droit d'enregistrement est en effet conçue comme une règle de prévention des abus. Cette opinion a été confirmée par la Cour fédérale des finances dans son arrêt du 12 octobre 2006, II R 79/05. Seule l'application de l'article 5, paragraphe 3 de la loi sur le droit d'enregistrement est envisageable si l'apport vise à éviter le droit d'enregistrement.
Cependant, je ne vois pas une telle évasion dans votre cas. En raison de la possibilité de transfert exempt d'impôt entre époux, vous seriez moins bien loti en apportant la propriété dans une communauté d'actifs que si vous ne l'aviez pas fait, si l'article 5, paragraphe 3 de la loi sur le droit d'enregistrement devait s'appliquer ici. Ce résultat ne peut cependant pas être correct.
Bien que la jurisprudence traite principalement des réductions de participation en raison de donations, la Cour fédérale des finances argumente ici avec l'exonération d'impôt de telles donations en vertu de l'article 3, paragraphe 6 de la loi sur le droit d'enregistrement. Il ne semble pas y avoir de jugement similaire de la Cour fédérale des finances concernant le cas décrit ici, de sorte qu'il existe un certain risque que l'administration fiscale applique l'article 5, paragraphe 3 de la loi sur le droit d'enregistrement. Il est probable que cette opinion puisse être appliquée de manière analogue à l'article 3, paragraphe 4 de la loi sur le droit d'enregistrement, de sorte que ce risque devrait être plutôt faible et que la défense de cette opinion devrait réussir par le biais d'une réclamation ou d'une action en justice.
J'espère que mes explications vous ont été utiles.
Cordialement,
Oliver Burchardt
Conseiller fiscal
