Проходимость затрат на ремонт
Август 12, 2011 | 50,00 EUR | отвечено Michael Herrmann
Мы купили дом (год постройки 1977 г.) в апреле 2011 года для сдачи в аренду, в настоящее время ведется ремонт (иначе его нельзя сдать). Стоимость покупки составила 167 000 евро плюс налог на приобретение земли, нотариальные расходы и т. д. Аренда планируется после завершения ремонта с конца 2011 года / начала 2012 года, после завершения работ.
Мы должны инвестировать около 40 000 евро на новые ванные комнаты, внутреннюю и внешнюю отделку, полы, паркет и частичное обновление электрических систем, поскольку дом не соответствует современным стандартам. Проценты по финансированию не начисляются.
Вопрос: Можно ли полностью списать расходы на модернизацию с доходов от аренды или их нужно распределить на несколько лет (учитывая, что эти расходы возникли в этом году, а доход от аренды ожидается только с 2012 года)? Можно ли также амортизировать стоимость дома, вычесть стоимость земельного участка и включить налог на приобретение земли в стоимость приобретения? Можно ли списать расходы на ремонт уже в этом году, даже если доход от аренды еще не получен? И если налог равен 0 и остаются дополнительные расходы, можно ли их перенести на следующий год?
Уважаемый Заявитель,
Спасибо за ваш запрос, который я рад ответить на основе ваших данных и в рамках первичной консультации. Ответ будет дан в соответствии с предоставленной информацией. Недостающие или ошибочные данные о фактической ситуации могут повлиять на правовой результат.
С момента покупки дома вы получаете доходы от аренды и сдачи в аренду, так как аренда является преднамеренной. Фактические доходы не требуются и во время ремонта не возможны. Это не мешает вам списывать ваши расходы как рекламные расходы.
Рекламные расходы включают:
Амортизация: За 50 лет списываются стоимость строения. Годовая ставка амортизации составляет 2%. Цена покупки земли и здания должна быть вычтена из стоимости приобретения.
Расходы на ремонт и модернизацию после покупки здания являются частью стоимости приобретения, если они - без учета НДС - превышают 15% стоимости приобретения здания за три года, так называемые близкие к приобретению расходы. Тогда их нужно добавить к стоимости приобретения здания и списать вместе с ними (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).
Не включаются в трехлетний срок и порог в 15% расходы на текущий ремонт, который обычно требуется ежегодно. Эти расходы представляют собой текущие расходы, которые могут быть списаны как рекламные расходы немедленно.
Обычные текущие работы включают только косметический ремонт. Косметический ремонт устраняет дефекты, вызванные нормальным использованием. Это включает только обои, покраску или известь стен и потолков, покраску полов, радиаторов, внутренних дверей, окон и входных дверей изнутри (в соответствии с § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung). Строительные мероприятия выше этого являются восстановительными и модернизационными мероприятиями.
Трехлетний период начинается с момента приобретения здания и заканчивается спустя три года точно в день. Таким образом, не имеет значения три календарных года.
Если затраты остаются ниже этого порога, они считаются текущими расходами и могут быть полностью списаны как рекламные расходы.
Все дополнительные расходы, связанные с арендуемым объектом, могут быть списаны немедленно. (Налог на землю, электричество и т. д.).
Вам следует пытаться проводить ремонтные работы частями только после истечения трехлетнего срока, чтобы избежать невыгодной амортизации.
Надеюсь, что эти сведения помогут вам понять ситуацию и останутся у вас в памяти в рамках вашего вклада и этой первичной консультации.
С уважением,
Михаэль Херрманн
Дипломированный финансовый экономист (высшее уч
