Verkauf einer Eigentumswohnung (ETW) n. 5 Jahren
August 11, 2011 | 40,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sehr geehrte Damen u. Herren,
Für meinen Sohn habe ich eine ETW gekauft, die am 1.12.05 bezugsfertig war. Aus beruflichen Gründen ist er jedoch Ende
09 ausgezogen. Die ETW habe ich ohne Gewinn im Juni 10 ver-
kauft. Das Finanzamt rechnet mir nun die AfA 05 - 09 als
Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften an.
Gibt es einen Ausnahmebestand den Gewinn herabzusetzen,
da die ETW nicht zur Erzielung eines Gewinns, sondern für
einen Angehörigen gekauft wurde.
(Die ETW habe ich innerhalb der Spekulationsfrist verkauft,
da die Ausstattung der ETW mit Holzboden etc. nicht zur
Vermietung geeignet war.)
Besten Dank für eine fundierte Auskunft.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Bei der Beantwortung der Frage gehe ich davon aus, dass die Wohnung zu Ihrem Privatevermögen gehört hat.
Sie haben die Wohnung innerhalb der schädlichen 10-Jahresfrist veräussert (Spekulationsbesteuerung).
Von der Speulationsbesteuerung gibt es 2 Ausnahmen nach § 23 Abs.1 EStG:
1.Die Wohnung wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräusserung ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt
oder
2.Die Wohnung wurde im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorgangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Sie selbst haben in der Wohnung nicht gewohnt sondern Ihr Sohn. Die uentgeltliche Überlassung der Wohnung an den Sohn stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar. Lediglich wenn für Ihren Sohn ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag nach § 32 Absatz 6 EStG besteht, wovon ich nicht ausgehe, würde man von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgehen können.
Allerdings darf das Finanzamt keine Abschreibungen berücksichtigen und damit einen eventuell entstandenen Veräusserungsgewinn in Höhe von Abschreibungen für die Jahre 2005-2009 erhöhen. Nach § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG darf die Abschreibung nur dann angesetzt werden, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Der Wortlaut dieser Vorschrift ist eindeutig.
Da Sie durch die unentgeltliche Überlassung an den Sohn keine Mieteinnahmen erzielt haben, konnten Sie auch keine Werbungskosten, wozu auch die Abschreibung gehört, abziehen. Daher dar das Finanzamt keine Abschreibung dem Veräusserungsgewinn zuschlagen. Hinweis: Übernahme der Nebenkosten durch Ihren Sohn ist keine Mieteinnahme.
Sie müssen gegen den Einkomemnsteuerbescheid binnen der Monatsfrist Einspruch einlegen und zusätzlich die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids beantragen. Gerne bin ich, sofern Sie es wünschen, bei der Einspruchseinlegung mit Bergründung behilflich. Sie können sich gerne unter StillerStB@gmx.de mit mir in Verbindung setzen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
