Steuer beim Verkauf einer Immobilie (Eigentumswohnung)
September 19, 2011 | 25,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Meine Tante (Engländerin in Spanien lebend) möchte eine Eigentumswohnung in Niedersachsen, die sie 2006 für 40.000 Euro gekauft hat, jetzt für 59.000 Euro verkaufen. Die Wohnung wird nicht selbst von ihr genutzt und ist vermietet. In den letzten 3 Jahren hat sie für ca. 6.500 Euro das Bad und die Einbauküche erneuert. Sie hat außer den Mieteinnahmen (ca. 2.750 Euro/Jahr) kein weiteres Einkommen in Deutschland und besitzt auch keine weiteren Immobilien in Deutschland.
Welche bzw. wie viel Steuern müsste sie bei einem Verkauf zahlen?
Wirkt die Renovierung steuersenkend?
Gibt es andere steuersenkende Maßnahmen?
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte bedenken Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen oder Änderung der Angaben das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Ihren Angaben zufolge gehe ich davon aus, dass Ihre Tante weder in Deutschland noch in England ansässig ist (also hat weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland und England). Mit der Eigentumswohnung in Niedersachsen, die sich in ihrem Privatvermögen befindet, erzielt die Tante laufend Einkünfte aus Vermietung und Verpacktung. Durch Veräußerung der Eigentumswohnung kommt die Einkünfte aus privatveräußerungsgeschäft in Betracht, da der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Wohnung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Die Besteuerung dieser Einkünfte richtet sich nach DBA-Spanien. Demzufolge hat Deutschland das Besteuerungsrecht. Ihre Tante ist in Deutschland beschränkt steuerpflichtig.
Im Jahr der Veräußerung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpacktung bis zum Zeitpunkt der Veräußerung zu ermitteln.
Einkünfte aus VuV = Mieteinnahmen ./. Werbungskosten. Steuern mindernd wirken die Werbungskosten, zu den insbesondere AfA für die Wohnung (ohne Grund und Boden Anteil), Afa für das Bad und Einkauküche, laufende Betriebskosten, die nicht auf Miete verteilt sind, gehören.
Einkünfte aus Veräußerungsgeschäft = Veräußerungpreis ./. Anschaffungskosten + geltend gemachte Afa Gebäude ./. Werbungskosten, die von Veräußerin getragen sind (z.B. Anzeige kosten, von Ihrer Tante getragene Markler-, Notar-, Grundbuch-Gebühren).
Aufgrund der beschränkten Steuerpflicht steht Ihrer Tante der Grundfreibetrag nicht zu. Betrachtet man nur die in Darstellung angegebenen Zahlen, würden eine Einkommensteuer um 3600 und Soli um 190 EUR anfallen. Allerdings kann eine verbindliche Aussage nur an Hand genauer Zahlen getroffen werden. Gerne stehe ich Ihnen für eine solche Berechnung unter Anrechnung des hier gezahlten Betrages zur Verfügung.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.
Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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