Travaux de rénovation esthétique et de finition
Octobre 31, 2011 | 35,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Obligation de travaux de rénovation et de rénovation finale
Mesdames et Messieurs,
Nous avons emménagé dans l'appartement susmentionné le 01.05.2006, qui était dans l'état du locataire précédent. Cela signifie que les murs étaient peints à mi-hauteur en vert vif dans 2 pièces, en bleu vif dans 1 pièce et en rose foncé dans 1 pièce.
L'appartement n'a pas pu être directement qualifié de "défraîchi" mais d'occasion, et quelques améliorations de notre part étaient nécessaires et les couleurs n'étaient pas nécessairement à notre goût.
Ma mère (83 ans) et moi-même (63 ans) ne voulions pas nous imposer trop de travaux, nous avons donc laissé les couleurs sur les murs, à l'exception d'une pièce bleue que nous avons fait repeindre en rose clair il y a 2 ans, car c'était la chambre à coucher.
Un descriptif des pièces louées et un protocole de remise des clés étaient joints au contrat de location (il s'agit du contrat de location standard Sigel Mv 480), mais l'état des pièces décrit n'y a malheureusement pas été consigné.
Nous prévoyons maintenant de déménager le 1.1.2012 et nous ne savons pas si et dans quelle mesure nous devons rénover ; voici ce qui est indiqué dans le contrat:
7. État des locaux loués
L'état des locaux loués au moment de la conclusion du contrat est précisé dans l'annexe au descriptif des locaux loués et au protocole de remise des clés, qui font partie intégrante du contrat de location.
8. Travaux de rénovation / dommages mineurs
1. Compte tenu du loyer fixé au point 3.1, les travaux de rénovation sont à la charge du locataire pendant la durée de la location.
Les travaux de rénovation comprennent notamment la peinture ou le papier peint des murs et des plafonds, la peinture (scellement) des sols ou le nettoyage/renouvellement des moquettes, la peinture des portes et des fenêtres, la peinture des radiateurs, des conduites d'alimentation.
2. Les petites réparations nécessaires pendant la durée de la location doivent être effectuées aux frais du locataire, dans la mesure où les dommages ne proviennent pas de l'autre ... L'oblig
Cher demandeur,
Merci pour votre demande. Je souhaiterais y répondre comme suit :
La question est de savoir s'ils sont effectivement obligés d'effectuer des travaux de rénovation esthétique ici.
Votre question concerne l'obligation d'effectuer une rénovation finale ou des travaux de rénovation esthétique.
Selon l'opinion unanime, le terme "travaux de rénovation esthétique" se réfère, en référence à la définition applicable uniquement aux logements à loyer réglementé dans l'article 28, paragraphe 4, phrase 4 II. BV, qui est identique à l'article 7, paragraphe 2, du modèle de bail 1976 du ministère fédéral de la Justice, au tapissage, à la peinture ou à la chaux des murs et plafonds, à la peinture des sols et des radiateurs y compris les tuyaux de chauffage, des portes intérieures ainsi que des fenêtres et portes extérieures de l'intérieur. Il s'agit donc principalement de l'élimination des défauts de décoration habituels dus à l'usure inévitable des pièces par l'utilisation conforme du locataire.
La réalisation de ces "travaux de réparation" est en principe imposée au bailleur selon le modèle juridique (cf. art. 535 du Code civil), mais peut également, comme c'est souvent le cas en pratique, être imposée au locataire.
Cela signifie en clair que le locataire n'a l'obligation d'effectuer de tels travaux de rénovation esthétique que si cela est expressément prévu dans le bail et que la clause est également valable.
Une telle clause, selon laquelle le locataire supporte les travaux de rénovation esthétique ou les coûts correspondants, est en principe valable selon une jurisprudence établie, à condition qu'aucun plan de délais rigide ne soit inclus (cf. arrêt de la Cour de cassation fédérale, Az. VIII ZR 339/03).
Cependant, il convient de noter ce qui suit :
La condition préalable à une telle obligation d'effectuer des travaux de rénovation esthétique est que la clause soit également valable. Par exemple, une telle clause est invalide si elle règle de manière générale la réalisation de travaux de rénovation au moment du départ.
Une telle clause est en effet généralement valable uniquement si elle est fondée sur la nécessité, c'est-à-dire si elle indique que les travaux de rénovation esthétique ne doivent être effectués que si un degré d'usure supérieur à la moyenne est constaté.
Je peux le constater d'après votre description, de sorte que cela n'entraîne pas encore d'invalidité.
Même si votre bail contenait une clause de rénovation esthétique valide, la prétendue clause de quota que vous avez mentionnée serait invalide selon la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation fédérale.
Je veux dire par là la clause suivante :
"Si à la fin du bail, les travaux de rénovation esthétique ne sont pas encore dus selon le plan de délais ci-dessus, le locataire doit supporter une partie des coûts qui auraient été causés par une rénovation esthétique professionnelle à effectuer en cas d'expiration complète du délai à la fin du bail."
En outre, la disposition selon laquelle vous devez peindre en blanc lors de votre départ est invalide. La troisième disposition invalide est que les travaux de rénovation esthétique doivent également inclure la réparation du revêtement de sol.
Le quatrième élément invalide est que le couloir de l'immeuble doit également être peint.
Il y a donc au moins quatre (voire plus) éléments invalides.
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation fédérale, les dispositions relatives aux travaux de rénovation esthétique doivent être considérées comme un ensemble. Ainsi, dès qu'un élément est invalide, le tout est invalide.
Conséquence juridique : dans votre cas, aucun travaux de rénovation esthétique ne doivent être effectués en raison de l'invalidité de la clause.
Cependant, la question de la couleur autorisée des murs est distincte de celle des travaux de rénovation esthétique. Bien que vous ayez pris l'appartement tel quel, si je comprends bien, vous ne pouvez pas le prouver. Même si vous pouviez le prouver, cela ne réglerait pas le problème.
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation fédérale, il
