Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
Oktober 31, 2011 | 35,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Pflicht zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben mit o. g. Mietvertrag vom 01.05.2006 eine Wohnung bezogen, die im Zustand des vorigen Mieters war. D. h., dass die Wände halbhoch in 2 Zimmern in sattem Grün, in 1 Zimmer in sattem Blau und in 1 Zimmer in dunklem Rosa gestrichen waren.
Die Wohnung konnte nicht direkt als „abgewohnt“ aber gebraucht bezeichnet werden und es waren ein paar Verbesserungen unsererseits notwendig und die Farben waren nicht unbedingt nach unserem Geschmack.
Da meine Mutter (83) und ich (63)uns nicht zuviel zumuten wollten, beließen wir die Farben an den Wänden, bis auf ein blaues Zimmer, dass wir von 2 Jahren in hellem Rosa überstreichen ließen, da es das Schlafzimmer war.
Auf einer dem Mietvertrag (es handelt sich um den Einheitsmietvertrag Sigel Mv 480) angehängter Mietraumbeschreibung und Übergabeprotokoll wurde der beschriebene Zustand der Räume leider nicht festgehalten.
Nun möchten wir zum 1.1.1012 ausziehen und wissen nicht, ob und wie weit wir renovieren müssen; folgendes steht im Vertrag:
7. Zustand der Mieträume
Der Zustand der Mieträume zur Zeit des Vertragsschlusses ergibt sich aus der Anlage der Mietraumbeschreibung und Übergabeprotokoll, welche ergänzender Bestandteil des Mietvertrages ist.
8. Schönheitsreparaturen / Bagatell-Schäden
1. Unter Berücksichtigung der in Punkt 3.1 festgelegten Miethöhe übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten der Mieter.
Als Schönheitsreparaturen gelten u. a. Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Anstrich (Versiegelung) der Böden bzw. Reinigung/Erneuerung der Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen.
2. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind auf eigene Kosten vom Mieter auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen .... Die Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter besteht nur bis zu DM 100,-** je Einzelreparatur und für eine jährliche Gesamtsumme alle Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresmiete, höchstens jedoch DM 300,-** pro Jahr.
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter, soweit der daran ein berechtigtes Interesse hat, die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:
für Küchen ----- usw. --- hier wurden keine Eintragungen gemacht!
4. Sind bis Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehendem Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig noch dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.
Auf der Rückseite von Blatt 2 unter Punkt 18. Beendigung des Mietverhältnisses bei Satz 1. Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages geräumt und besenrein zurückzugeben. Die Verpflichtungen nach Punkt 8 des Vertrages bleiben unberührt...
wurden handschriftlich folgendes hinzugefügt:
X) Die vier Wohnräume und der Gang (vorne) sind bei Auszug weiß zu streichen
Hier bin ich mir nun nicht sicher, ob die Vermieterin weiße Farbe verlangen kann und ob der Gang (gemeinschaftlicher Gang zum Treppenhaus mit anderen Mietern) auch gestrichen werden muss, bzw. ob überhaupt renoviert werden muss. Wir haben keine Schäden verursacht und die Wohnung pfleglich behandelt.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:
Die Frage ist, ob sie überhaupt hier verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Ihre Frage betrifft die Pflicht zur Durchführung einer Enderenovierung beziehungsweise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.
Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. § 535 BGB), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.
Dieses bedeutet im Klartext, dass der Mieter unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit nur dann eine Pflicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen hat, wenn eine solche ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist und die Klausel auch wirksam ist.
Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).
Es gilt aber folgendes zu beachten:
Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist.
Beispielsweise ist eine solche Klausel unwirksam, die pauschal die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug regelt.
Eine solche Klausel ist nämlich grundsätzlich nur dann wirksam, wenn diese auf die Erforderlichkeit abstellt, die Klausel also zum Ausdruck bringt, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn ein überdurchschnittliches Abnutzungsmaß vorliegt.
Dieses kann ich nach Ihrer Schilderung erkennen, so dass dieses noch nicht zu einer Unwirksamkeit führt.
Selbst wenn Ihr Mietvertrag aber eine wirksame Schönheitsreparaturklausel beinhalten würde, wäre die von Ihnen genannte sog. Quotenklausel gemäß der geltenden BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Hiermit meine ich folgende Klausel:
„Sind bis Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehendem Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. „
Weiterhin ist die Bestimmung unwirksam, dass sie beim Auszug in der Farbe weiß streichen müssen. Die dritte unwirksame Bestimmung ist, dass zu den Schönheitsreparaturen angeblich auch das Ausbessern des Fußbodenbelags zählen soll.
Der vierte unwirksame Bestandteil ist, dass außerhalb der Wohnung auch der Hausflur gestrichen werden soll.
Hier gibt es also mindestens vier ( wenn nicht noch mehr) unwirksame Bestandteile.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen einheitlich zu betrachten. Sobald also ein Bestandteil unwirksam ist, ist das Ganze unwirksam.
Rechtsfolge: in Ihrem Fall brauchen keine Schönheitsreparaturen aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel durchgeführt werden.
Zu Trennen von der Frage der Schönheitsreparaturen ist aber die Frage nach der zulässigen Farbe der Wände. Zwar haben sie die Wohnung so übernommen, wenn ich es richtig verstanden habe, können sie dieses aber nicht nachweisen. Selbst wenn sie dieses nachweisen könnten, wäre die Problematik damit nicht vom Tisch.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss es sich um so genannte „ neutrale“ Farben handeln. Im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne kann ich Ihnen leider keine abschließende Auskunft hierzu geben, ohne die konkreten Farben/Wände gesehen zu haben.
Bei einem Blauton wird man von einer neutralen Farbe ausgehen können. Bei einem grünen Ton unter Umständen auch noch. Bei einem Rosaton wird dieses aber nicht mehr gehen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
