Косметический ремонт и завершающая отделка
Октябрь 31, 2011 | 35,00 EUR | отвечено Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Обязательство по косметическому ремонту и финальной отделке
Уважаемые дамы и господа,
Мы заселили квартиру по вышеуказанному договору аренды от 01.05.2006 года, которая находилась в состоянии предыдущего арендатора. То есть, стены были окрашены наполовину: в двух комнатах в насыщенный зеленый цвет, в одной комнате в насыщенный синий и в одной комнате в темно-розовый цвет.
Квартиру нельзя было назвать сразу "изношенной", но она была использована и нам пришлось внести некоторые улучшения, так как цвета не всегда соответствовали нашему вкусу.
Так как моя мать (83 года) и я (63 года) не хотели себе слишком много нагрузки, мы оставили цвета на стенах как есть, за исключением одной синей комнаты, которую мы два года назад перекрасили в светло-розовый цвет, так как это была спальня.
В приложенной к договору аренды (единый договор аренды Sigel Mv 480) описательной записке о помещении и протоколе передачи состояния помещений описанное состояние помещений, к сожалению, не было зафиксировано.
Теперь мы хотим выехать 1.1.2012 и не знаем, нужно ли и насколько нам нужно будет делать ремонт; в договоре указано следующее:
7. Состояние арендуемых помещений
Состояние арендуемых помещений на момент заключения договора отражено в приложенной описательной записке о помещении и протоколе передачи, которые являются дополнительной частью договора аренды.
8. Косметический ремонт / незначительные повреждения
1. С учетом установленной в пункте 3.1 арендной платы арендатор осуществляет косметический ремонт на протяжении срока аренды за свой счет.
К косметическому ремонту относятся, в том числе, покраска или обои на стенах и потолках, покраска (запечатывание) пола или чистка/замена коврового покрытия, внутренняя покраска дверей и окон, покраска батарей отопления, трубопроводов.
2. Мелкие текущие ремонты, которые могут потребоваться в течение срока аренды, должны быть выполнены арендатором за свой счет, если повреждения не вызваны другими.... Обязанность по оплате расходов арендатора существует только до DM 100,-** за каждый отдельный ремонт и на общую сумму всех отдельных ремонтов в год до 8% от годовой арендной платы, но не более DM 300,-** в год.
3. Если арендатор взял на себя косметический ремонт или мелкие текущие ремонты, то арендодатель может требовать оплаты необходимых ремонтов в течение срока действия договора, но не позднее завершения арендного соглашения, а также потребовать все необходимые восстановительные и косметические работы сог
Уважаемый клиент,
Благодарим вас за ваш запрос.
Я хотел бы ответить на него следующим образом:
Вопрос заключается в том, обязаны ли они вообще проводить косметический ремонт здесь.
Ваш вопрос касается обязанности проведения финального ремонта или косметического ремонта.
По единодушному мнению, понятие косметического ремонта в соответствии с определением, применимым исключительно к жилым помещениям с ограниченной стоимостью по § 28 абзац 4 пункт 4 II. BV, идентично § 7 абзацу 2 образца договора аренды 1976 года Министерства юстиции ФРГ, включает в себя оклеивание, окрашивание или известь стен и потолков, окраску полов и радиаторов, включая трубы отопления, внутренние двери, а также окна и внешние двери изнутри. Затрагивается, следовательно, почти исключительно косметическое устранение типичных дефектов отделки из-за неизбежного износа помещений при правильном использовании арендатором.
Выполнение таких "ремонтных работ" в соответствии с законодательной концепцией в общем случае возлагается на арендодателя (см. § 535 ГК), но также может, как это происходит часто на практике, быть возложено на арендатора.
Это означает, что арендатор обязан выполнить такие косметические ремонты только в том случае, если это явно предусмотрено в договоре аренды и если соответствующая клозула действительна.
Такая клозула, в соответствии с давно устоявшейся судебной практикой, в целом допустима, если в ней не предусмотрен жесткий план сроков (см. решение Верховного суда по делу VIII ZR 339/03).
Однако следует учитывать следующее:
Предпосылкой для обязанности проводить косметические ремонты является то, что клозула действительно.
Например, недействительной является клозула, устанавливающая обязанность проводить ремонтные работы при выселении из жилья.
Такая клозула, в целом, действительна только в том случае, если она основана на необходимости, то есть если в ней сказано, что косметические ремонты необходимо проводить только в случае значительного износа.
Исходя из вашего описания, я вижу, что это еще не приводит к недействительности.
Даже если ваш договор аренды содержит действительную клозулу о косметических ремонтах, упомянутая вами так называемая квотная клозула согласно действующей судебной практике Верховного суда недействительна.
Эта клозула выглядит следующим образом:
"Если к концу срока аренды косметические ремонты по плану сроков еще не предстоят, то арендатор должен оплатить долю расходов, которая возникла бы при необходимости проведения профессионального косметического ремонта при полном истечении с
