Bir Avukata Sor konusunda Kira Hukuku

Güzellik onarımları ve son tadilat.

Ekim 31, 2011 | 35,00 EUR | cevaplandı Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

Güzelik Tamiratı ve Son Boya Yapılması Zorunluluğu

Sayın Bayanlar ve Baylar,

01.05.2006 tarihli yukarıdaki kira sözleşmesi ile eski kiracının durumunda olan bir daireye yerleştik. Yani duvarlar 2 odada canlı yeşil, 1 odada canlı mavi ve 1 odada koyu pembe olarak boyanmıştı.
Daire doğrudan "kullanılmış" olarak değil, biraz iyileştirmeye ve renklerin tamamen zevkimiz olmadığı bir durumdaydı.
Annem (83) ve ben (63) çok fazla zorlamak istemediğimizden, duvarlardaki renkleri, yatak odası olduğu için 2 yıl önce açık pembe renge boyayarak bıraktık.

Kira sözleşmesine (Sigel Mv 480 standart kira sözleşmesi) ekli olan kira alanı açıklaması ve teslim belgesinde belirtilen durum yazılı değildi.

Şimdi 1.1.2012 tarihinde taşınmak istiyoruz ve ne kadar yenilememiz gerektiğini bilmiyoruz; aşağıdaki sözleşmede yazmaktadır:

7. Kira Alanının Durumu
Kira sözleşmesinin yapılma zamanında kira alanının durumu, kira alanı açıklaması ve teslim belgesinin ekinde belirtilmektedir, bu belgeler kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır.

8. Güzelik Tamiratları / Bagatelle Hasarlar
1. Punkt 3.1'de belirlenen kira miktarını dikkate alarak, kiracı kendi masraflarıyla kira süresince güzellik tamiratlarının sorumluluğunu üstlenir.

Güzelik tamiratları arasında duvarların ve tavanların boyanması veya duvar kağıdı yapılması, zeminin boyanması (kapatılması) veya halı zeminlerin temizlenmesi/yenilenmesi, kapı ve pencerelerin içeriden boyanması, kaloriferlerin boyanması ve tesisatın boyanması bulunmaktadır.

2. Kiracının kira süresince gereken küçük bakım işlerini kendi masraflarıyla yapması gerekmektedir, hasarlar diğerinden kaynaklanmamış ise .... Kiracının, yıllık kira bedelinin% 8'ine kadar olan her bir küçük bakım işi için DM 100,-**'a kadar ve yıllık toplam tüm küçük bakım işleri için yıllık en fazla DM 300,-**'a kadar olan masrafların karşılanması yükümlülüğü vardır.

3. Kiracı, güzellik tamiratlarını veya küçük bakım işlerini üstlendiğinde, kiracının bununla ilgili bir meşru çıkarı olduğu takdirde, sözleşme süresi boyunca gereken onarımları talep edebilir, ancak en geç kira ilişkisinin sonunda aşınma derecesine göre aşağıdaki zaman çizelgesine göre gereken tüm onarımların ve güzellik tamiratlarının yapılmasını talep edebilir. Süreler kira ilişkisinin başlangıcından itibaren işler.

Mutfaklar için uygun zaman aralıkları -----
4. Kira ilişkisinin sonunda belirtilen zaman planına göre güzellik tamiratları gerekmeyen durumlarda, kiracının, kira ilişkisinin sonunda tam onarılmış bir güzellik tamiratının tamamlanmasından kaynaklanacak masraflardan bir kısmını karşılaması gerekir. Ödenecek olan maliyet payı, kira ilişkisinin başlangıcından veya kiracının son güzellik tamiratından tahliyeye kadar geçen süre arasındaki tam zaman planı arasındaki ilişkiye göre düzenli olarak hesaplanır.

Sayfa 2'nin arkasında 18. Maddeye 18. Maddeye eklenen "Mietvertrag bei Beendigung des Mietvertrages" altındaki "Die

Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

Değerli Danışan,

Sorunuz için teşekkür ederim.
Bu konuya aşağıdaki gibi cevap vermek istiyorum:

Soru, güzellik tamiratlarını yapma yükümlülüklerinin olup olmadığıdır.

Sorunuz, bir yenileme tadilatı veya güzellik tamiratlarının yapılma yükümlülüğü ile ilgilidir.

Güzel tamiratlar terimi, doğrudan sadece fiyatla belirlenen konutlar için geçerli olan Tanımlama 28. Madde 4. paragraf 4. BV'e dayanarak, aynı şekilde Federal Adalet Bakanlığı'nın 1976 Numaralı Örnek Kira Sözleşmesi 7. Madde 2'si ile aynı olan duvar ve tavanların duvar kağıdı, boyama veya badana yapılması, zeminlerin ve ısıtıcıların boyanması dahil olmak üzere ısıtma boruları, iç kapılar ve pencerelerin iç kısımlarının boyanması, kapsamaktadır. Bu nedenle, kiracının sözleşmeye uygun kullanımı sonucunda odaların kaçınılmaz aşınması nedeniyle dekorasyon kusurlarının büyük ölçüde boyacı tarafından giderilmesini kapsamaktadır.

Bu "onarımların" yapılması yasal olarak genellikle ev sahibine yüklenmiştir (bkz. BGB Madde 535), ancak uygulamada sıklıkla kiracıya aktarılabilmektedir.

Bu, kiracının, söz konusu güzellik tamiratlarının yapılma yükümlülüğü sadece, böyle bir şeyin kira sözleşmesinde açıkça belirtildiğinde ve madde de geçerli olduğunda olacaktır.

Bu tür bir madde, kiracının güzellik tamiratlarını veya ilgili maliyetleri karşılaması gerektiğini belirten, genel olarak kabul görmüş yargıya göre genellikle geçerlidir, ancak sık sık uygulamada, katı bir süreç planı bulunmaması durumunda geçerli değildir (bkz. BGH kararı, Az. VIII ZR 339/03).

Ancak şunlar dikkate alınmalıdır:

Bu tür güzellik tamiratlarının yapılma yükümlülüğü için bir şart, maddenin geçerli olması gerekliliğidir. Örneğin, taşınmadan çıkarken genel olarak yenileme çalışmalarını belirleyen böyle bir madde geçersizdir.

Bu tür bir madde genellikle yalnızca, maddeyi uygulayarak, güzellik tamiratlarının yalnızca üzerinde ortalama aşınma derecesinin olduğunda yapılması gerektiğini belirttiğinde geçerlidir.

Bu, sizin anlatımınıza göre görebileceğim, bu yüzden bu henüz geçersizliğe yol açmıyor.

Ancak kira sözleşmeniz geçerli bir güzellik tamiratı maddesi içeriyorsa, bahsettiğiniz "Kota Maddesi" de geçerli BGH kararlarına göre geçersiz olacaktır.

Benim kastettiğim şu madde:

"Mevcut kira süresinin sonunda güzellik tamiratları hala vadesi gelmemişse, kiracı, kira süresinin sonunda tam olarak yapılması gereken bir uzmanın güzellik tamiratını gerektirecek maliyetlerden bir maliyet payı ödemek zorundadır."

Ayrıca, çıkarken beyaz renkte boyamaları gerektiğini iddia eden hüküm geçersizdir. Üçüncü geçersiz hüküm, güzellik tamiratlarına zemin kaplamalarını tamir etmenin de dahil olduğunu iddia etmektedir.

Dışarıdaki apartman dairesinin de boyanması gerektiğini belirten dördüncü geçersiz hüküm.

Bu yüzden en az dört (belki daha fazla) geçersiz hüküm bulunmaktadır.

BG