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Changement de propriétaire / Besoin personnel / Projets de réparation

Chers avocats,

Depuis le 01.11.2005, je loue un appartement en copropriété qui a maintenant été vendu à un voisin direct (même étage). La visite a eu lieu il y a environ 2 semaines, et le message de l'ancienne propriétaire indiquant que "M. XXXX sera le nouveau propriétaire de l'appartement..." est arrivé le 19.04.2012. Le nouveau propriétaire ne peut donc pas encore être enregistré comme tel dans le registre foncier, car il n'y a pas eu assez de temps pour cela. Probablement pour cette raison précise, l'ancienne, ou plutôt la locatrice actuelle, a également écrit dans ledit e-mail : "... Il m'a signalé un dommage au chambranle de la porte d'entrée de l'appartement. Je vous prie de lui et à un artisan de lui donner la possibilité d'effectuer les réparations nécessaires..." Ce dommage était déjà présent à mon arrivée, ainsi que tous les autres défauts existants, que je n'ai jamais exigé de réparer. Comme je suppose une résiliation pour occupation personnelle imminente, je ne vois pas l'intérêt de faire réparer ces défauts maintenant, car cela n'aurait plus de sens pour moi. Au contraire, cela me coûtera des jours de congé et les travaux de réparation occasionneront de la saleté et nécessiteront du travail de ma part. De plus, je suppose que ce ne sera que la première réparation et si j'y consentais, d'autres suivraient pour que le nouveau propriétaire puisse s'installer dans de bonnes conditions.

Maintenant, voici mes questions concernant la situation juridique actuelle dans ce cas :

1. Dois-je accepter cette réparation ?
2. Si oui, dois-je également accepter toutes les réparations ultérieures ?
3. Puis-je exiger en principe que les réparations soient effectuées par une entreprise spécialisée et que toute la procédure de réparation soit terminée en une journée de travail sans rappels ultérieurs ?
4. Puis-je refuser cette réparation et exiger à la place la pose d'un nouveau revêtement de sol, car celui-ci était déjà usé à mon arrivée ?
5. Étant donné que je ne pourrais pas vraiment comprendre un besoin réel d'occupation personnelle, s'il devait être invoqué (il vit sur le même étage et sa compagne dans la maison voisine), mais n'ayant rien trouvé de clair sur internet concernant cette situation

Jan Wilking

Cher demandeur,

Je réponds volontiers à votre demande en tenant compte de votre description des faits et de votre engagement comme suit :

1.-3.
En principe, vous devez tolérer de telles réparations correctives.
Cela est prescrit par l'article 554, paragraphe 1 du Code civil allemand et le propriétaire peut également faire valoir ce droit en justice en cas de refus. Cependant, en tant que locataire, vous avez seulement l'obligation de tolérer, mais pas de participer activement («passivité»). De plus, le propriétaire doit vous rembourser les frais engagés et éventuellement vous verser une avance, conformément à l'article 554, paragraphe 5 du Code civil allemand. Enfin, en cas de restrictions d'utilisation normale en raison des réparations, vous pouvez demander une réduction de loyer et des dommages et intérêts, en vertu des articles 536 et 536a du Code civil allemand. Vous n'avez aucun contrôle sur le type et la durée des travaux, mais le résultat doit au moins être de qualité moyenne et être réalisé de manière à ne pas causer une gêne excessive au locataire.

4. Malheureusement, vous devez tolérer les réparations comme décrit ci-dessus. Si le revêtement de sol a été loué avec l'appartement et qu'il est usé en raison d'une utilisation normale, le propriétaire doit le remplacer par un revêtement esthétiquement agréable et utilisable.

5. Si votre appartement n'est pas sensiblement plus petit ou plus grand que celui du propriétaire, je ne vois aucune possibilité de résiliation pour occupation personnelle de sa part, sauf s'il a besoin de l'appartement pour des membres de sa famille ou de son ménage. Cependant, si vous enfreignez à plusieurs reprises les obligations de tolérance mentionnées ci-dessus lors des réparations, cela pourrait en effet justifier une résiliation extraordinaire.

6. Cela dépend de votre contrat de location. En vertu de la loi, vous ne devez indemniser que les dommages causés par une utilisation excessive du bien loué. En revanche, les usures dues à une utilisation normale sont couvertes par le loyer et doivent être réparées par le propriétaire. Cependant, si le contrat de location vous impose contractuellement les réparations de beauté et éventuellement les petites réparations, vous devez remettre l'appartement en état, le repeindre si nécessaire, etc. Cela est valable uniquement en cas de transfert effectif de ces obligations dans le contrat de location. Étant donné que votre contrat de location date de 2005 et qu'un grand nombre de ces clauses ont été déclarées invalides par les tribunaux, il est probable que vous deviez simplement rendre l'appartement propre.

J'espère avoir pu vous donner une première orientation utile.
En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.

Veuillez noter que, dans le cadre d'une consultation initiale sans connaissance de toutes les circonstances, je ne peux pas vous donner de conseil définitif.
Si vous souhaitez une évaluation finale de la situation, je vous recommande de contacter un avocat et de discuter de la situation avec lui en examinant tous les documents.

Cordialement.

fadeout
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Jan Wilking

Jan Wilking

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Rechtsanwalt Jan Wilking
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Zuständige Aufsichtsbehörde:
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Berufsrechtliche Regelungen:
Die gesetzliche Berufsbezeichnung \"Rechtsanwalt\" wurde in der Bundesrepublik Deutschland verliehen.
Folgende Gebühren- und Berufsordnungen gelten:
Bundesrechtsanwaltsordnung - BRAO Berufsordnung für Rechtsanwälte - BORA Rechtsanwaltsvergütungsgesetz - RVG Fachanwaltsordnung - FAO Gesetz über die Tätigkeit europäischer Rechtsanwälte in Deutschland - EuRAG Berufsregeln der Rechtsanwälte der Europäischen Gemeinschaft
Diese Vorschriften sind unter www.brak.de zu finden.

Berufshaftpflichtversicherung:
Im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland besteht eine Berufshaftpflichtversicherung bei der HDI Gerling Firmen und Privat Versicherung AG, Riethorst 2, 30659 Hannover in Höhe von 1.000.000 EUR je Versicherungsjahr und 250.000 EUR je Versicherungsfall.

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