Résiliation immédiate du contrat de location et réduction du loyer.
Avril 23, 2013 | 50,00 EUR | répondu par Bernhard Müller
J'ai résilié le bail de manière immédiate à un locataire en raison de retards constants dans le paiement du loyer, précédés de 2 avertissements. La résiliation a été prononcée par la société de gestion immobilière, à qui j'ai donné procuration. Maintenant, le locataire m'a informé par le biais de son avocat que la résiliation ne sera pas acceptée en raison d'erreurs de forme (omission du nom du propriétaire ainsi que l'absence de procuration). Le locataire a payé les loyers impayés depuis hier. Puis-je lui résilier à nouveau le bail ? La résiliation lui a été envoyée le 5 avril et j'ai reçu aujourd'hui le courrier de l'avocat. Il a également réduit le loyer depuis décembre. Les défauts qu'il a signalés ont été immédiatement pris en charge par moi (déjà en septembre 12), mais jusqu'à présent, il n'a laissé les artisans entrer dans l'appartement qu'une seule fois en décembre 12, tout en réduisant le loyer depuis décembre et en ignorant toutes les tentatives de prise de rendez-vous. Est-il autorisé à réduire le loyer ?
Chère demanderesse,
Comme le loyer a maintenant été payé, une résiliation en raison des retards de paiement du loyer n'est actuellement pas possible. Vous devez attendre qu'il soit de nouveau en retard avec les paiements du loyer. Ensuite, une autorisation originale devrait être jointe à la résiliation, ou vous pouvez résilier vous-même sans passer par la gestion immobilière. Dans la résiliation, non seulement le propriétaire doit être mentionné, mais aussi la liste des dates auxquelles le loyer a été payé et quand vous avez averti le locataire. La notification doit ensuite être soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit en la déposant dans la boîte aux lettres du locataire en présence de 2 ou 3 témoins, afin de prouver la réception.
Le locataire n'a pas le droit de réduire le loyer, car il refuse ou complique la tolérance des réparations. (cf. Palandt Rz. 37 à l'art. 536 du Code civil allemand, LG Berlin NZM 99,1137) Cependant, vous devez prouver ce fait, en tenant un registre précis des dates auxquelles des rendez-vous lui ont été proposés en présence de témoins, quand il a été invité en vain à proposer lui-même des dates, quand et comment ces demandes lui ont été adressées.
S'il est en retard de 2 mois de loyer en raison d'une réduction de loyer injustifiée, vous pouvez également utiliser cela comme motif pour une résiliation immédiate. En outre, dans la lettre de résiliation, vous devriez résilier à titre subsidiaire dans les délais, afin que la résiliation ne soit pas rendue sans objet par le paiement ultérieur du loyer.
Cependant, vous ne devriez utiliser la résiliation en raison du retard de 2 mois de loyer causé par une réduction de loyer injustifiée que si vous êtes tout à fait sûr de pouvoir prouver que le locataire a intentionnellement empêché la réparation des défauts.
J'espère que ma réponse vous aura été utile.
Cordialement,
Bernhard Müller, avocat
