Fristlose Kündigung und Mietminderung
April 23, 2013 | 50,00 EUR | beantwortet von Bernhard Müller
Ich habe einem Mieter wegen ständiger verspäteter Mietzahlung fristlos gekündigt, dem gingen 2 Abmahnungen voraus. Die jKündigung wurde von der Hausverwaltung ausgesprochen, die von mir eine Vollmacht bekam. Nun hat der Mieter mir über seinen RA mitgeteilt, dass aufgrund von Formfehlern (nichterwähnung des Namens des Vermieters, sowie Fehlen der Vollmacht) nicht akzeptiert wird. De Mieter hat seit gestern die ausstehenden Mieten nachgezahlt. Kann ich ihm erneut kündigen. Die KÜndigung ging am 5.4. an ihn und heute erhielt ich das Schreiben des RA.
ER hat auch Miete gemindert seit Dezember. Die von ihm angemerkten Mängel wurden von mir umgehend zur Beseitigugn in Auftrag gegeben (bereits im Sept 12), doch bisher hat er nur 1 x die Handwerker im Dez 12 in die Whg gelassen, mindert seit Dez aber die Miete und sämtliche versuche mit ihm Termine zu vereinbaren wurden von ihm ignoriert. Ist hier eine Mietminderung zulässig?
Sehr geehrte Fragestellerin,
da die Miete nun gezahlt wurde, ist eine Kündigung wegen der verspäteten Mietzahlungen derzeit nicht möglich. Hier müssen Sie warten, bis er sich erneut mit den Mietzahlungen in Verzug befindet. Dann sollte der Kündigung eine Vollmacht im Original beigefügt sein oder Sie kündigen selber ohne die Hausverwaltung. In der Kündigung sollte nicht nur der Vermieter genannt sein, sondern auch aufgezählt werden, wann welche Miete gezahlt wurde und wann Sie den Mieter abgemahnt haben. Die Zustellung sollte dann entweder als Einschreiben mit Rückschein oder durch Einwurf in den Briefkasten des Mieters im Beisein von 2 oder 3 Zeugen erfolgen, damit Sie den Zugang beweisen können.
Ein Recht zur Minderung hat der Mieter nicht, da er die Duldung der Reparaturen verweigert oder erschwert. (vgl. Palandt Rz. 37 zu § 536 BGB, LG Berlin NZM 99,1137) Sie müssten diesen Umstand aber nachweisen, also genau buch führen, wann ihm unter Zeugen welche Termine angeboten wurden, wann er vergeblich aufgefordert wurde, selber Terminvorschläge zu machen, wann und wie ihm diese Aufforderungen zugegangen sind.
Sollte er durch die unberechtigte Minderung mit 2 Monatsmieten im Verzug sein, können Sie auch dies als Grund für eine fristlose Kündigung nehmen.
Zudem sollten Sie im Kündigungsschreiben hilfsweise fristgerecht kündigen, damit die Kündigung nicht durch Nachzahlen, der Miete gegenstandslos wird.
Die Kündigung wegen Verzug von 2 Monatsmieten durch unberechtigte Mietminderung sollten Sie jedoch nur dann durchführen, wenn Sie sich ganz sicher sind, dass Sie beweisen können, dass der Mieter die Mängelbeseitigung mutwillig verhindert.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort helfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Bernhard Müller Rechtsanwalt
