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Réduction de loyer en raison de circonstances particulières, bruit de la rue et emplacement.

Mai 7, 2014 | 100,00 EUR | répondu par Jan Wilking

Madame, Monsieur,

En raison de mes bonnes expériences jusqu'à présent, j'aimerais clarifier un dernier point en matière de droit de la location, respectivement obtenir des informations sur une éventuelle tendance. Je suis conscient que le bruit de la rue est un sujet délicat en matière de réduction de loyer et souvent défavorable aux locataires. Sur internet, on trouve à 99% des jugements ou des points de vue qui se réfèrent à une grande ville ou à un emplacement en centre-ville. Mais que se passe-t-il lorsque l'on vit dans un village (ou une petite ville) de 1300 habitants ? Un village qui sert en plus de lieu de pèlerinage pour les pèlerins et qui, par conséquent, exige éventuellement une certaine atmosphère supérieure ? C'est dans un tel village que nous avons déménagé il y a 6 mois. La maison que nous avons louée ou l'appartement au rez-de-chaussée jouxte dans les pièces principales (salon, cuisine) un total de 5 fenêtres (pas de protection contre le bruit, double vitrage normal) sur la rue principale.

Entre la fenêtre et la rue se trouve une cour d'environ 2 mètres de large, puis un trottoir étroit et une piste cyclable, puis directement la rue principale. De plus, notre maison est la première après le panneau d'entrée du village ou la dernière à la sortie du village. Lors de la location et de la visite (un dimanche), c'était relativement calme et lors de la visite, on n'a pas porté une attention particulière au bruit potentiel. La rue principale est souvent utilisée pour accélérer dans notre quartier - car elle descend juste avant la sortie (paysage très vallonné) - bus, camions, voitures, motos : accélèrent vraiment - des mesures amateurs ont montré que la plupart des véhicules passent à 65 - 70 km/h dans le village et profitent également de la montée rapide à la sortie du village.

Cela signifie qu'il est presque impossible de se reposer complètement à tout moment du jour et de la nuit, en outre, la maison ou les fenêtres ne disposent d'aucun volet que l'on pourrait abaisser comme protection supplémentaire contre le bruit. De plus, la ventilation est possible, oui - mais alors seulement avec des bouchons d'oreilles, regarder la télévision normalement est presque impossible même avec les fenêtres entrouvertes. Sans parler des éventuelles émissions de gaz qui, selon les experts, favorisent également l'oxydation plus rapide des poignées de porte d'entrée. La municipalité ne répond pas aux demandes d'installation de radars permanents, jusqu'à présent, en 6 mois de notre "vie" ici, nous n'avons pas pu observer un seul contrôle de police. La politique semble également ne pas vouloir en savoir beaucoup sur le sujet.

Maintenant, la question se pose de savoir si de telles circonstances (qui, à notre avis, n'étaient pas reconnaissables dans cette mesure lors de la location) permettent une réduction du loyer - et cela rétroactivement ? Et si oui : Dans quelle mesure peut-on réduire initialement un loyer ? Je suis conscient que le propriétaire ne peut pas éteindre le bruit - mais la perception grâce à l'installation de fenêtres appropriées ou de volets du moins la nuit - même les week-ends aucun repos, comme mentionné précédemment "lieu de pèlerinage" avec affluence correspondante. De plus, même une pièce située à l'arrière n'est utilisable qu'avec la fenêtre fermée (chambre à coucher), car le bruit de la rue se brise sur une petite maison de toilettes en briques à côté de notre maison et le son s'infiltre ainsi "par derrière".

Cela peut sembler un peu confus, mais peut-être pouvez-vous comprendre le contenu de manière objective et indiquer les étapes possibles - que ces dernières aient une base solide en cas de litige juridique : Reste à voir.

Merci pour votre réaction....

Jan Wilking

Cher demandeur,

Je suis heureux de répondre à votre demande en tenant compte de la description des faits et de votre situation comme suit :

En principe, le bruit de la rue peut également être considéré comme un défaut de location et donner droit à une réduction de loyer. Toutefois, dans la pratique, la question souvent posée est de savoir si le locataire aurait pu le prévoir à l'avance ou non.

En effet, si un locataire loue un appartement en connaissant la situation de la circulation, le bruit de la circulation ne constitue généralement pas un défaut de l'objet loué. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne le bruit de la circulation en centre-ville (Tribunal de grande instance de Francfort-sur-le-Main, 16/10/2009 - 2-11 S 9/09; Tribunal de grande instance de Berlin, 13/07/2009, 67 S 19/09). Cependant, étant donné que vous saviez qu'il s'agissait d'un lieu de pèlerinage recherché, on pourrait également faire valoir ici l'argument selon lequel une augmentation du trafic, même le week-end, était à prévoir et que vous auriez pu le prévoir. De plus, un propriétaire ne peut généralement pas être tenu responsable du comportement illégal de tiers sur lesquels il n'a aucun contrôle.

En ce qui concerne l'isolation phonique, sans disposition contractuelle en ce sens, vous n'avez généralement pas droit à une isolation phonique supérieure aux normes DIN en vigueur au moment de la construction du bâtiment (Cour fédérale de justice, arrêt du 7 juillet 2010 - VIII ZR 85/09). Il est donc important de savoir si une isolation phonique conforme à la norme DIN est présente. Si ce n'est pas le cas, cela constituerait un défaut et vous pourriez demander au propriétaire de remédier à la situation et réduire le loyer en conséquence (éventuellement même rétroactivement si vous avez signalé le défaut plus tôt).

Enfin, le propriétaire doit également être jugé sur la base de sa description de l'appartement. S'il a décrit l'objet comme étant situé au calme, par exemple, des nuisances sonores pourraient être considérées comme un défaut.

En conclusion :

Comme vous l'avez déjà soupçonné, une réduction de loyer admissible dépendra principalement de savoir si les nuisances sonores étaient prévisibles pour vous au moment de la conclusion du contrat, c'est-à-dire si vous deviez vous y attendre. Si le bruit est nettement plus élevé que dans des biens similaires de la région, un défaut de location est tout à fait envisageable. Il convient alors de prendre en compte dans l'évaluation le respect des normes d'isolation phonique en vigueur lors de la construction du bâtiment et la manière dont le propriétaire a promu l'objet à l'avance. Enfin, vous pouvez également faire valoir que vous ne pouviez pas anticiper que des dépassements de vitesse se produiraient régulièrement avec une augmentation correspondante du bruit.

Supposons que vous soyez moyennement sensible au bruit et que toutes les pièces de l'appartement soient touchées, cela peut également entraîner des taux de réduction de 30 % et plus si l'utilisation de l'appartement est fortement restreinte. Cependant, comme déjà mentionné, il est tout à fait possible, et pas rare en pratique, que dans un litige, le tribunal nie entièrement un défaut important et donc un motif de réduction, notamment en raison de la prévisibilité.

Dans tous les cas, il est recommandé de tenir un journal détaillé du bruit, si possible en utilisant un sonomètre, afin de pouvoir documenter l'ampleur des nuisances sonores en cas de litige.

J'espère vous avoir fourni une première orientation utile. En cas de doute, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.

Cordialement,

Jan Wilking, avocat