Bir Avukata Sor konusunda Kira Hukuku

Özel Durumlarla Kiralık Azalma - Trafik Gürültüsü ve Konum

Mayıs 7, 2014 | 100,00 EUR | cevaplandı Jan Wilking

Sayın Bayanlar ve Baylar,

şimdiye kadar iyi deneyimlerimden dolayı, kiralık konutlarla ilgili son bir konuyu açıklığa kavuşturmak ve olası bir eğilimi öğrenmek istiyorum. Bildiğim kadarıyla, yol gürültüsü kiralık indirim sebebi olarak hassas ve genellikle kiracının aleyhine olan bir konudur. İnternette sadece büyük bir şehir veya merkez şehir konumuna odaklanan yargılar veya görüşler bulunmaktadır. Peki ya, 1300 nüfuslu bir köyde (veya kasabada) yaşıyorsak ne olacak? Ayrıca, hacıların ziyaret yerine dönüşen bir köy, böylece belirli bir atmosfere daha yüksek bir talepte bulunuyor mu? Biz tam 6 ay önce böyle bir köye taşındık. Bizim kiraladığımız ev veya zemin katındaki daire, ana odalar (oturma odası, mutfak) toplam 5 pencere (ses yalıtımı yok, normal çift cam) ile doğrudan ana caddeye bitişiktir.

Pencereler ile cadde arasında yaklaşık 2 metre genişliğinde bir avlu, daha sonra dar bir yaya ve bisiklet yolu, hemen ardından ana cadde bulunmaktadır. Ayrıca, evimiz de köye giriş levhasından sonra ilk veya köyden çıkıştan sonra sonuncudur. Kiralama ve inceleme sırasında (bir Pazar günü) oldukça sessizdi veya inceleme sırasında potansiyel gürültüye pek dikkat edilmedi. Ana caddede aşağıya doğru hemen dışarı çıkarken (çok engebeli bir arazi) gaz pedalına sıklıkla basılır - Otobüsler, kamyonlar, arabalar, motorlar: Hızlı bir şekilde gaz verir - kendi amatör ölçümlerimiz, arabaların burada genellikle 65-70 km/s hızla köye girdiğini ve çıkışta yokuş yukarı hızlı bir şekilde hareket ettiklerini gösterdi.

Bu durum, neredeyse herhangi bir zaman boyunca tamamen dinlenememenize neden olur, ayrıca evin veya pencerelerin gürültüye karşı ekstra koruma olarak indirilebilecek herhangi bir panjura sahip değildir. Daha da fazlası: Havalandırmak mümkündür, evet - ancak sadece kulak koruyucularla, normal televizyon izlemek hatta açık pencerelerle neredeyse imkansızdır. Uzmanlara göre tutulan kolların hızlı oksidasyonuna neden olan olası egzoz gazlarını saymazsak. Belediye, kalıcı radar kurulumuna ilişkin taleplere cevap vermiyor, bugüne kadar burada geçirdiğimiz 6 ay boyunca hiçbir polis kontrolü gözlemleyemedik. Ayrıca, politika bu konudan pek fazla haber etmek istemiyor gibi görünüyor.

Şimdi odaklanan soru şu, bu tür şartların (kiralama sırasında bu ölçüde fark edilmediği görüşümüze göre) bir kira indirimi yapmamıza izin verip vermediği - ve bu durum geriye dönük olarak mümkün mü? Ve eğer evet ise: İlk başta kira ne kadar azaltılabilir? Bildiğim kadarıyla, ev sahibi gürültüyü kapatamaz - ama en azından gece vakti uygun pencerelerin veya panjurların takılmasıyla algılanabilir - hafta sonları da dahil olmak üzere hiçbir zaman tamamen sessizlik, çünkü bahsedildiği gibi "Hacılar Yeri" tarafından ziyaret edilmektedir. Ayrıca, sadece kapalı pencereli bir oda (yatak odası) bile kullanılabilir, çünkü evimizin yanındaki küçük bir tuvalet binası yanındaki yoldan gelen sesleri kırm

Jan Wilking

Sayın Danışan,

Sorunuzu dikkate alarak ve çabalarınızı göz önünde bulundurarak aşağıdaki şekilde cevaplamaktan memnuniyet duyarım:

Temelde, yol gürültüsü de kira kusuru olarak kabul edilebilir ve indirime hak kazandırabilir. Ancak, pratikte sorunlu olan şey genellikle, bunun kiracı için önceden fark edilip edilemeyeceği konusudur.

Çünkü bir kiracı, trafik durumunu bilerek bir daire kiraladığında, trafik gürültüsü genellikle kira malının bir kusuru olarak kabul edilmez. Bu özellikle şehir merkezlerindeki trafik gürültüsü için geçerlidir (LG Frankfurt/Main, 16.10.2009 - 2-11 S 9/09; LG Berlin, 13.07.2009, 67 S 19/09). Ancak, ziyaretçi akınına uğrayan bir yer olduğunun farkında olduğunuz için, artan trafik yoğunluğu, özellikle hafta sonları olmak üzere tahmin edilebilir ve sizin için fark edilebilirdi. Ayrıca, bir kiracıya genellikle etkisiz kalabileceği üçüncü tarafların trafik kurallarına aykırı davranışları yüklenemez.

Yalıtım konusunda, binanın inşa edildiği dönemde geçerli olan DIN standartlarının sınırlarına göre artırılmış bir yalıtıma karşı genel olarak bir hak iddia etme hakkınız yoktur (BGH, 7. 7. 2010 tarihli kararı - VIII ZR 85/09. Dolayısıyla, önemli olan, DIN standartlarına uygun bir ses yalıtımının olup olmadığıdır. Bu durumda, bir eksiklik oluşturabilir ve kiracıdan düzeltme talep edebilir ve bu zamana kadar kira bedelini azaltabilirsiniz (eğer eksikliği daha önce bildirdiyseniz, muhtemelen geriye dönük olarak da).

Temelde, bir kiracının da tanıtımına bakılması gerekir. Eğer nesnenin sessiz bir konumda olduğu gibi sunulduysa, gürültü rahatsızlığı daha çok bir kusur olarak kabul edilebilir.

Sonuç:

Tahmin ettiğiniz gibi, geçerli bir kira indirimi çoğunlukla, gürültü rahatsızlığının size sözleşme yapılırken zaten fark edilebilir olup olmadığına ve bu nedenle bu durumu hesaba katmanız gerekip gerekmediğine bağlı olacaktır. Gürültü çevredeki benzer nesnelerden belirgin şekilde yüksekse, bir kira kusuru tamamen düşünülebilir. Bu durumda, binanın inşa edildiği dönemde geçerli olan ses yalıtımı kurallarının ne ölçüde yerine getirildiği ve kiracının nesneyi önceden nasıl tanıttığı da dikkate alınmalıdır. Son olarak, düzenli olarak hız sınırlarının aşıldığı ve buna bağlı olarak artan gürültü üretiminin gerçekleşebileceği konusunda beklenemediğinizi de belirtebilirsiniz.

Ortalama duyarlı olduğunuz ve dairenin tüm odalarının etkilendiği varsayıldığında, dairenin kullanımı bu şekilde ciddi şekilde kısıtlandığında %30'a varan indirim oranlarına neden olabilir. Ancak, yukarıda belirtildiği gibi, uyuşmazlık durumunda mahkemenin ciddi bir kusuru ve dolayısıyla bir düşüş nedenini tamamen reddetme olasılığı da oldukça düşüktür, özellikle önceden fark edilebilirlik nedeniyle.

Her durumda, anlaşmazlık durumunda gürültü rahatsızlığının boyutunu belgelemek için bir detaylı gür