Yurtdışından gelen aile sermayesi
Aralık 1, 2010 | 30,00 EUR | cevaplandı Michael Herrmann
1995, yurtda yaşayan ebeveynlerimden yatırım için 300.000 Euro sermaye aldım ve bir binada 10 daire satın aldım. 1997'den beri ebeveynlerime karşı ipotekli teminat artı emeklilik için aynı miktar kayıtlıdır. Bu dairelerin birkaçını şimdi bankaya güvence olarak verdim ve alım fiyatının 2/3'ünü kredi olarak aldım. Krediyle aynı binada yeni gayrimenkuller satın aldım. Şimdi yeni gayrimenkuller bankalar tarafından satıldı. Sadece 7 daire kaldı. Kira fiyatlarına göre yıllık 15 katı çıkarırsam 301.000 Euro'ya ulaşırım ve bu miktarı ebeveynlerime satıp henüz gerçekleşmeyen bir tapu kaydı yaptırdım.
10 yıldan uzun süredir bende bulunan birkaç daire, o zaman çok pahalı aldığım için vergi dairesi kaybımı kabul etmedi. 10 yıldan daha az süredir bende bulunan ve daha ucuz aldığım daireler için spekülasyon vergisi talep edilecek.
Soru: Ebeveynlerime bir seferde ve yatırımlarının tutarında gayrimenkulleri satıp spekülasyon suçlamasından kaçınarak gerçekleştirebilir miyim? Eğer evetse, bu durumu nasıl açıklarım?
Sayın Soru Sahibi,
Öncelikle isteğiniz için teşekkür ederim, verdiğiniz bilgiler ve danışmanlık süreciniz göz önünde bulundurarak memnuniyetle cevaplayacağım. Cevap, durum açıklamasına göre verilecektir. Gerçek duruma ilişkin eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Gayrimenkuller için edinme ve satış arasındaki süre 10 yıldan az ise, vergiye tabi bir özel satış işlemi (EStG Madde 23/1) söz konusudur, günlük konuşmada spekülasyon işlemi olarak adlandırılır. Bu, binaların ve bina parçalarının, dairelerin, boş arazilerin, gayrimenkullere ait ortaklık paylarının, inşaat haklarının, kapalı gayrimenkul fonlarına ait payların satışını içerir. Bir zorunlu satış (BFH kararı 10.12.1969, BStBl. 1970 II S. 310) ve bir zorunlu satış da bir satış işlemi olarak kabul edilir, örneğin hastalık, tehdit edilen kamulaştırma veya diğer kaçınılmaz olaylar (Hessisches FG 5 K 477/06).
Edinme ve satış arasındaki süre 10 yıldan fazla ise, elde edilen satış karı vergiden muaf olacaktır. Tam tersi durumda, 10 yıldan sonra kayıplar artık vergi avantajlarından yararlanamaz. 10 yıllık spekülasyon süresi 1.1.1999'dan bu yana geçerlidir.
Ancak Federal Anayasa Mahkemesi, 31.3.1999 tarihine kadar oluşmuş ve eski yasaya göre vergiden muaf olabilecek olan gayrimenkul değer artışlarının vergilendirildiği durumlarda, 2 yıldan 10 yıla uzatılan spekülasyon süresini anayasaya aykırı ve geçersiz olarak değerlendirmiştir (BVerfG kararı 7.7.2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05).
Özel satış işlemi her bir nesne için ayrı ayrı değerlendirilir. Dolayısıyla paket halinde satış, satış karının değerlendirmesinde bir değişiklik yapmaz, çünkü her biri için alım fiyatı eksi amortismanlar ve satış fiyatı karşılaştırılır. Bu, spekülasyon süresinin geri kalan nesneler için beklenmesi durumunda sadece geçerlidir.
Bu bilgilerle durumu genel olarak anlamanıza yardımcı olabildiysem memnun olurum ve daha uygun bir yanıt verememekten üzgünüm.
Saygılarımla,
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Mali Müşavir
