Familienkapital aus dem Ausland
Dezember 1, 2010 | 30,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
1995 habe ich von meinen Eltern, die im Ausland leben, ein Kapital für Investitionen in Höhe von 300.000 Euro erhalten und damit 10 Wohnungen in einem Haus gekauft. In gleicher Höhe sind seit 1997 als Grundschuldsicherung plus Rente zugunsten meiner Eltern eingetragen. Inzwischen habe ich mehrere dieser Wohnungen an die Bank als Sicherheit gegeben und 2/3 vom Einkaufspreis als Darlehen bekommen. Mit dem Darlehen habe ich neue Objekte im gleichen Haus erworben. Nun sind die neuen Objekte von den Banken versteigert worden. Mir sind nur noch 7 Objekte geblieben. Wenn ich lt. Mietspiegel die 15fache Jahresmiete rechne, komme ich auf 301.000 Euro und habe ich für diese Summe an meine Eltern verkauft und eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, die noch nicht vollzogen ist.
Mehrere Objekte sind länger als 10 Jahre in meinem Besitz, die ich damals sehr teuer gekauft habe und deshalb hat das Finanzamt meinen Verlust nicht akzeptiert. Für die Objekte, die weniger als 10 Jahre in meinem Besitz sind und die ich günstiger gekauft habe, soll nun eine Spekulationssteuer beansprucht werden.
Frage: Kann ich den Verkauf der Immobilien einmalig und als Paket an meine Eltern in Höhe von ihrer damaligen Investition vollziehen, ohne mich dem Vorwurf der Spekulation auszusetzen? Wenn ja, wie begründe ich diesen Umstand?
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Beträgt bei Immobilien der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), das umgangsspachlich als Spekulationsgeschäft bezeichnet wird. Dies betrifft Verkäufe von Gebäuden und Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken, Miteigentumsanteilen an Immobilien, Erbbaurechten, Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds.
Als Veräußerungsgeschäft gelten auch eine Zwangsversteigerung (BFH-Urteil vom 10.12.1969, BStBl. 1970 II S. 310) und ein Zwangsverkauf, z. B. veranlasst durch Krankheit, angedrohte Enteignung oder sonstige unabwendbare Ereignisse (Hessisches FG vom 5 K 477/06).
Beträgt die Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre, ist der erzielte Veräußerungsgewinn steuerfrei. Umgekehrt sind Verluste nach 10 Jahren steuerlich nicht mehr berücksichtigungsfähig. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt seit dem 1.1.1999.
Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch die Verlängerung der Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre in den Fällen für verfassungswidrig und nichtig beurteilt, wenn Wertsteigerungen der Immobilie besteuert wurden, die bis zum 31.3.1999 bereits entstanden waren und die eigentlich nach alter Rechtslage hätten steuerfrei realisiert werden können (BVerfG-Urteil vom 7.7.2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05).
Das private Veräußerungsgeschäft wird jedoch für jedes Objekt einzeln beurteilt. Die Veräußerung im Paket ändert folglich nichts an der Bewertung des Veräußerungsgewinnes, da hierzu jeweils Kaufpreis abzüglich geltend gemachter Abschreibungen und Verkaufspreis gegenüber gestellt werden. Dies ist nur zuumgehend, wenn für die restliche Objekte die Spekulationsfrist abgewartet wird.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und bedaure keine günstigere Antwort geben zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
