Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Rückführung einer Immobilie aus Betriebsvermögen in Privatvermögen

Februar 7, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Fallexploration:
Ein selbständiger Journalist und Fotograf, der seit 20 Jahren in diesem Beruf selbständig tätig ist, kauft vor ca. 11 Jahren, also am 22.Februar 1999 eine Wohnung mit Tiefgaragen-Stellplatz für ein KFZ.
Der Kaufpreis beträgt 601500,00 DM.
Davon entfallen auf die Wohnung 579000,00 DM und auf den Tiefgaragen-Stellplatz 22500,00 DM.
Da die Wohnung über zwei Etagen verfügt, wird der obere Teil als Arbeitsbereich genutzt. Ebenfalls auch der Tiefgaragen-Stellplatz.
Somit ergeben sich 46,45% der Immobilie, die einschließlich im Steuerjahr 2008 steuerlich geltend gemacht worden sind und zwar wie folgt:
Über 25 Jahre degressiv ca. 5000,00 Euro jährlich Abschreibungssumme
jeweils für Arbeitsbereich und Tiefgaragen-Stellplatz
5000,00 Euro Zinsen jährlich für Arbeitsbereich und Tiefgaragen-Stellplatz
Sowie die Betriebskosten für Arbeitsbereich und Tiefgaragen-Stellplatz.

Seit 2006 bekommt dieser Journalist aus gesundheitlichen Gründen eine Rente wegen verminderter Erwerbsfähigkeit. Seine Situation führt also dazu, dass seine zu versteuernden Einnahmen erheblich rückläufig sind. Die Abschreibungen durch den Arbeitsbereich bringen also seit 2006 keinerlei steuerlichen Vorteile mehr. Seine selbständige Tätigkeit als Journalist, Autor und Fotograf möchte er allerdings aufrecht erhalten, wenn auch in erheblich reduzierter Wirkung.

Fragen
Wie ist die derzeitige Rechtslage einzuschätzen?
Ist es sinnvoll den Immobilienanteil wieder aus dem Betriebsvermögen herauszulösen und in das Privatvermögen zu überführen, damit nicht später bei Auflösung der Selbständigkeit hohe Kosten gegenüber dem Finanzamt (beispielsweise bei Verkauf) rückzuzahlen sind.
Wenn ja, zu welchem Wert wäre der Betriebsanteil heraus zu buchen? (Buchungs-Restwert, AFA Anfangs-Einbuchungs-Wert, oder die Differenz beider Werte?)
Sind die Verlustvorträge 2005-2008 und 2009 noch nutzbar für diese Herauslösung?
Kann man von Jahr zu Jahr prozentual den Immobilienanteil zurückführen, um Steuern zu sparen?
Im Jahr 2009 ist die Summe von -134.323,40 € aus Privatvermögen als einmalige Tilgung gezahlt worden. Ist diese Zahlung anteilsmäßig in die Gewinn-/Verlustrechnung der betrieblichen Buchhaltung einzutragen als Privateinlage und wenn ja, an welcher Stelle des Steuerformulars? (zur Information: der Kredit ist noch nicht getilgt.)

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Die Überführung des beruflich genutzten Gebäudeanteils samt Bodenanteil in das Privatvermögen führt zu einem steuerpflichtigen Entnahmegewinn. Die Entnahme hat mit dem Teilwert oder Zeitwert zu erfolgen. Der Entnahmegewinn ermittelt sich aus der Differenz zwischen Teilwert (Zeitwert) und den Buchwerten.

Hintergrund der Regelung ist, dass Sie die Abschreibung und andere Kosten für den beruflich genutzten Anteil über Jahre hinweg steuermindernd als Betriebsausgaben geltend gemacht haben. Im Gegensatz dazu stellt die Veräusserung bzw. Entnahme von Betriebsvermögen einen Steuer erhöhenden Tatbestand dar, wobei festgestellte Verlustvorträge, soweit sie nicht durch private Veräusserungsgeschäfte oder durch negative Einkünfte aus Kapitalvermögen entstanden sind, gegen gerechnet werden können.

Wenn allerdings die beruflich Tätigkeit aufgegeben wird, dann würde der Entnahmegewinn in einen steuerfreien bzw. ermässigten Aufgabegewinn einfliessen. Ein Freibetrag von 45.000 Euro wird gewährt, wenn der Steuerpflichtige im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe das 55. Lebensjahr vollendet hat oder im sozialversicherungspflichtigen Sinne dauernd berufsunfähig ist (§ 16 Abs. 4 EStG). Der Freibetrag ermäßigt sich um den Betrag, um den der Aufgabegewinn 136.000 EUR übersteigt, er entfällt ganz wenn der Aufgabegewinn 181.000 Euro übersteigt. Ein verbleibender Aufgabegewinn wird dann nach § 34 EStG ermässigtbesteuert. Die Tilgungsleistung in Höhe von 134.000 Euro ist keine Betriebsausgabe, sondern eine Vermögensumschichtung.

Sie müssen sich in Ihrem Falle detailliert steuerlich beraten lassen, da die Angelegenheit sehr kompliziert ist. Diese Beratung kann dieses Forum nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl. Betriebswirt