Lohnt sich Vermietung?
November 5, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Vermietung
Eckdaten:
Krediet: 1 Darlehen 170.000,- zweites Dahrlehen 26.000 davon wurden 11.000 auf ein Bausparkonnto als Ansparguthaben überwiesen.
Grundstückskosten reiner Kauf 45.000,-
Was werden für Herstellungskosten angesetzt? ein Wehrt x wie bei der Grundstückssteuern oder ein Nachweis der Kosten mit Rechnung.
Haus wurde zum größten Teil selber gebaut. Kosten mit Rechnung ca. 120.000,-
Herstellungskosten durch Firma ca. 230.000- 260.000,-
Wohnfläche insgesamt 191 m²
EG 73,88 und 14,92 Büro 14,92 ges. 88,8
DG 1 73,49
DG 2 28,97
Allgemein in WFL Einheit
Vermietung an Elten (65 % der ortsüblichen Miete Wahlweise nur DG 1 oder beide DG wenn günstiger)
Eigentümer nur Frau
Kredite nur Frau
Bruttoeinkommen Frau ca. 2.236,-
Nettoeinkommen Frau ca. 1.513,-
Es wurde schon mal ein Haus zur Eigennutzung vor 20 Jahren geltend gemacht.
Fragen:
Lohnt sich die vermietung Steuerlich und wenn vieviel bei degressiver Abschreibung?
Was kann ich als Eigenutzer noch geltend machen?
Kann der Eheman obwohl nicht Eigentümer und nicht Kredietnehmer auch Steuerlich was geltend machen`?
Was für Formulare, was muss ich wo in welcher Höhe angeben?
Einsatz je nach Qaulifizierter Antwort auch gern mehr...
Sehr geehrter Ratsuchender,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Herstellungskosten sind die Kosten, die Ihnen für die Erstellung des Hauses entstehen. Diese Kosten unterliegen der Abschreibung, in Ihrem Falle die 120.000 zzgl. die 230.000-260.000 Euro. Kommt man auf Herstellungskosten von z.B.insgesamt 350.000 Euro, dann ist dies die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Sie müssen die Höhe der Herstellungskosten durch Rechnungen und Vertragsunterlagen dem Finanzamt gegenüber nachweisen.
Wenn Sie das Objekt an die Eltern zu 65% (teilweise) vermieten, so müssen Sie dem Finanzamt einen Totalüberschuss innerhalb der nächsten 30 Jahre der Mietsache nachweisen, was Ihnen schwerlich gelingen dürfte. Sie könnten dann nämlich nur 65% der Werbungskosten zum Abzug bringen. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen, sollten Sie auf jeden Fall wenigstens zu 75% der ortsüblichen Miete an die Eltern vermieten.
Wenn Sie das Büro für eigene berufliche Zwecke nutzen, liegt unter Umständen notwendiges Betriebsvermögen vor, was zu steuerlichen Nachteilen bei der Veräusserung führen kann.
Durch die Zusammenveranlagung von Ehegatten hat auch derjenige Ehegatte steuerliche Vorteile, der nicht Eigentümer des Objektes ist.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum können Sie keine Werbungskosten geltend machen, soweit diese (anteilmässig) auf das selbst genutzte Wohnuneigentum entfallen. Bei selbst genutzten Wohneigentum können Sie lediglich im Rahmen der Handwerkerleistungen 20% der begünstigten Aufwendungen höchstens jedoch 1.200 EUR im Kalendejahr auf Ihre Einkommensteuerschuld anrechnen. Einzelheiten können Sie dem § 35a EStG entnehmen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen gemessen an Ihrem Einsatz, einen ersten Einblick in die Problematik geben. Sie müssen sich hier detailliert beraten lassen, da sich Ihre Fragen abschliessend nur nach Kenntnis aller Umstände beantworten lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl. Betriebswirt
