Steueroptimierung beim Immobilienkauf
Hallo,
ich beabsichtige, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen (Kaufpreis 90.000 Euro, Kaufnebenkosten ca. 5.000 Euro).
Der Verkäufer möchte die ETW in den kommenden 2 (bis maximal 4) Jahren noch mietweise nutzen; über einen Mietpreis haben wir uns bereits verständigt (Nettokaltmiete ca. 480 Euro p.m. = 5760 Euro p.a.).
Meine Frage ist dahingehend, ob folgender Gedankengang steuerlich günstig (Realisierung eines größeren Jahresverlustes zur Steueroptimierung) und vor allen Dingen rechtlich erlaubt ist:
Frage 1.
Dürften der Verkäufer und ich den Kaufpreis von z.B. 90.000 Euro auf 88.800 Euro mindern, wenn ich gleichzeitig mit dem Verkäufer als späteren Mieter einfach für die nächsten zwei Jahre eine geringere Nettokaltmiete (25% unter dem ortsüblichen Durchschnitt ist ja erlaubt) von z.B. 430 Euro vereinbare?
Unter dem Strich wäre es für uns beide ein Nullsummenspiel, denn die geringere Nettokaltmiete entspräche ja genau der Kaufpreisminderung (24 Monate x 50 Euro = 1200 Euro)
Steuerlich wäre es aber insbesondere für mich günstig, wie die beiden Beispielrechnungen im Anhang belegen.
Ist meine Überlegung steuerrechtlich erlaubt (und wenn ja, wie tief dürfte ich mit der verminderten Nettokaltmiete gehen?) oder könnte dies zu einem Nichtigwerden des Kaufvertrages führen, da ich durch diesen Kniff ja zusätzlich auch Grunderwerbssteuer spare, was vom Finanzamt ja also "Trickserei" angemahnt werden könnte?
Anmerkung: Auch 430 Euro NKM (satt 480 Euro) wären für die Lage absolut nicht unüblich - einzig wenn ich bei einem Neumieter nach zwei Jahren einen deutlich höheren Mietzins verlange, könnte das Finanzamt sich fragen, warum ich vorher vergleichsweise wenig verlangt habe.
Frage 2:
Zu welchem Zeitpunkt werden die Kaufnebenkosten steuerlich wirksam? Vollständig im Jahr des Kaufes oder verteilt über mehrere Jahre?
Frage 3:
Haben Sie unter steuerlichen Gesichtspunkten sonst eine legale Idee, meinen Gewinn aus der Vermietung der Wohnung steuermindernd zu drücken.
Danke für die Beantwortung der Fragen - insbesondere Frage 1 ist mir wichtig.
