Optimisation fiscale lors de l'achat d'un bien immobilier.
Bonjour,
Je prévois d'acheter un appartement en tant qu'investissement immobilier (prix d'achat 90 000 euros, frais d'achat environ 5 000 euros).
Le vendeur souhaite continuer à utiliser l'appartement en tant que locataire au cours des 2 prochaines années (jusqu'à 4 ans maximum); nous avons déjà convenu d'un loyer (loyer net hors charges d'environ 480 euros par mois = 5760 euros par an).
Ma question est de savoir si la réflexion suivante est fiscalement avantageuse (réalisation d'une perte annuelle plus importante pour optimiser la fiscalité) et surtout juridiquement autorisée :
Question 1.
Le vendeur et moi pourrions-nous réduire le prix d'achat de 90 000 euros à 88 800 euros, si en même temps je convenais avec le vendeur, en tant que futur locataire, d'un loyer net hors charges inférieur pour les deux prochaines années (25% en dessous de la moyenne locale étant autorisé) de 430 euros par exemple ?
Au final, ce serait un jeu à somme nulle pour nous deux, car le loyer net plus bas correspondrait exactement à la réduction du prix d'achat (24 mois x 50 euros = 1200 euros).
Sur le plan fiscal, cela serait particulièrement avantageux pour moi, comme le montrent les deux calculs d'exemple en annexe.
Ma réflexion est-elle fiscalement autorisée (et si oui, jusqu'à quel point puis-je aller avec le loyer net réduit?) ou cela pourrait-il conduire à l'annulation du contrat d'achat, car ce stratagème me permet également d'économiser sur les frais de mutation immobilière, ce que l'administration fiscale pourrait considérer comme de la "ruse" ?
Remarque : Même 430 euros de loyer net hors charges (au lieu de 480 euros) ne seraient pas inhabituels pour l'emplacement - seulement si je demande un loyer beaucoup plus élevé à un nouveau locataire après deux ans, l'administration fiscale pourrait se demander pourquoi j'ai demandé relativement peu auparavant.
Question 2 :
À quel moment les frais d'achat deviennent-ils fiscalement effectifs ? Entièrement l'année de l'achat ou répartis sur plusieurs années ?
Question 3 :
Avez-vous une idée légale sous un angle fiscal pour réduire mes gains de la location de l'appartement de manière fiscalement avantageuse ?
Merci de répondre à ces questions - en particulier la question 1 est importante pour moi.
