Hausverkauf bei Teilvermietung
Februar 15, 2010 | 30,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander
sehr geehrte damen und herren,
bitte um beantwortung nachstehenden sachverhaltes.....ich habe ein einfamilienhaus mit meiner freundin 2005 erbaut....nach der trennung 2006 habe ich ab 2008 versucht, die obere etage zu vermieten, da ich das haus (160qm) alleine bewohne seither...ein bauantrag war genehmigt und anzeigen schaltungen liefen auch...leider kam es zu keiner vermietung,,,,die steuerlichen verluste aus 2008 und 2009 wollte ich in meiner steuerklärung geltend machen....aufgrund meiner neuen partnerin habe ich das objekt ende 2009 verkauft/ die übergabe findet im april 2010 statt.......kann ich jetzt die verluste trotzdem noch geltend machen für 2008/ 2009 oder sehen sie für mich risiken aufgrund des verkaufes wie spekulationssteuer( Kaufpreis mit erschließungskosten 200 Tsd. /Verkaufspreis 190 Tsd.)/ andere Risiken für den Käufer oder mich etc. die wohnungen sind gleichgroß und auch abgeschlossen lt. bauantragsgenehmigung......die entscheidung für 2008 steht vom finanzamt noch aus
danke im voraus mfg
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
Die bloße Vermietungsabsicht reicht aus um negative Einkünfte aus Vermietung steuerlich berücksichtigen zu können. Da es tatsächlich zu keinen Einnahmen gekommen ist, wird das Finanzamt einen Nachweis über die Vermietungsabsicht verlangen. Hier reichen die Anzeigen über die geplante Vermietung aus, um die Verluste steuerlich berücksichtigen zu können.
Zu beachten ist, dass es sich beim Verkauf des "vermieteten" Teils innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt, welches zu versteuern ist, wenn der Gewinn 600 € und mehr beträgt.
Der Gewinn ermittelt sich dabei wie folgt:
anteiliger Verkaufspreis
abzügl.
- anteilige Veräußerungskosten
- anteilige fortgeführte Anschaffungskosten (Anschaffungskosten ./. bei der Vermietung berücksichtigte Abschreibung)
Da in Ihrem Fall die Immobilie mit einem Verlust von 10.000 € verkauft wurde, wird es selbst unter Berücksichtigung der in Anspruch genommenen Abschreibung aller Voraussicht nach zu keinem Spekulationsgewinn kommen.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick gegeben zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Wander
Steuerberater
