Abstzbarkeit von Kosten für Erwerb Grundstück bei Vermietung
Februar 1, 2010 | 30,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Ich möchte mein 1980 auf einem Erbbaugrundstück gebautes Haus vermieten. Das Haus ist inzwischen abgezahlt, aber vor knapp zwei Jahren habe ich das Grundstück für 240000 Euro gekauft. Dafür habe ich eine Hypothek (als Teilfinanzierung) aufgenommen.
1.) Kann ich die Schuldzinsen für die Hypothek fürs Grundstück absetzen?
2.) Wie ermittle ich die AfA? Da geht der Grund wahrscheinlich nicht ein. Ich habe keine aussagekräftigen Unterlagen mehr über die Kosten des Hausbaues.
3.) Ich habe vor 2 Jahren umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt, weitgehend in Eigenleistung. Kann ich davon etwas geltend machen.
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
1.) Die Schuldzinsen für das Grundstück sind ab dem Zeitpunkt der Vermietungsabsicht, sofern keine Eigennutzung vorliegt, absetzbar. Maßgeblich ist der Zahlungszeitpunkt.
2.) Die AfA bemisst sich nach den Herstellungskosten und beträgt für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude in der Regel 2% dieser Summe. Die Anschafffungskosten des Grund und Bodens sind nicht absetzbar, da dieser keiner Abnutzung unterliegt.
Problematisch ist, dass Sie keine Belege über den Aufwand mehr besitzen. Das Finanzamt erkennt nicht belegbare Aufwendungen nicht an. In Ausnahmefällen sind Eigenbelege und Schäztungen zulässig. Sie sollten soviele Beleg wie möglich zusammentragen und einen schlüssigen Vortrag erarbeiten.
3.) Gemäß § 84 b)(1)der Einkommensteuerdurchführungsverordnung kann der Steuerpflichtige (Zitat) "größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend von § 11 Abs. 2 des Gesetzes auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. 2Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. 3Zum Gebäude gehörende Garagen sind ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung als Wohnzwecken dienend zu behandeln, soweit in ihnen nicht mehr als ein Personenkraftwagen für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann. 4Räume für die Unterstellung weiterer Kraftwagen sind stets als nicht Wohnzwecken dienend zu behandeln."
Die Erhaltungsaufwendungen können also unabhängg vom JAhr der Zahlung auf bis zu fünf Jahre gleichmäßig verteilt abgesetzt werden und so noch ein Teilbetrag in den restlichen drei Jahren angesetzt werden.
Eigenleistungen sind jedoch grundsätzlich nicht als Aufwand absetzbar.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ersten Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
