Wirtschaftlichkeitsrechnung Denkmalimmobilie
November 7, 2012 | 50,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beabsichtige den Erwerb einer Denkmalimmobilie. Vom
Vermittler wurde dazu eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
über 12 Jahre erstellt.
Wenn man davon ausgeht, dass die Eingangsdaten (Miete,
Einkommen ..) korrekt sind, bitte ich hiermit um eine
Überprüfung der Richtigkeit der vorliegenden Rechnung.
Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Vorwegstellen möchte ich eine Warnung. Steuersparmodelle sind nach meiner Erfahrung nur eins: Modelle, mit denen Ihnen vorgegaukelt werden soll, dass eine Investition total toll ist, weil man ja so viel Steuern spart, die aber am Ende nur Ihr Geld vernichten. Was die meisten Leute nämlich völlig ausblenden, ist die Tatsache, dass sie einen Kredit zu bezahlen haben. In Ihrem Beispiel müssen Sie TEUR 160 finanzieren, den Fremdkapitalanteil tilgen und noch Zinsen zahlen. Wenn Sie nur die Hälfte aufnehmen und über 20 Jahre tilgen, bezahlen Sie mit Zinsen von 3,5% in dieser Zeit knapp 110.000 EUR. Wie soll sich das mit einer Steuerersparnis von knapp 3.500 EUR p. a. rechnen?
Zur Berechnung selbst: Rein rechnerisch ist das wohl korrekt. Allerdings wird das steuerlich nicht funktionieren.
Das Objekt macht nämlich ausweislich der Seite 6 bereits auf die reinen Zahlungsströme bezogen Verlust (Mieteinnahmen von 7.700 EUR stehen Ausgaben von TEUR 10.600 gegenüber). Auch wenn dann richtigerweise darauf hingewiesen wird, dass nur ein Teil davon abzugsfähig, muß sich die Frage stellen, wie denn die Finanzierung dauerhaft aussieht. Außerdem macht das Objekt auch nach Berücksichtigung der Abschreibung immer noch Verlust. Wenn Sie dem Finanzamt aber nicht nachweisen können, dass Sie mit diesem Objekt in der Totalbetrachtung Gewinn machen, wird man Ihnen den Steuerabzug versagen, da es an einer Gewinnerzielungsabsicht fehlt. Diesen Punkt unterschlagen Ihnen die meisten Vermittler solcher Modelle wohlweislich. Kommt es aber nicht zur erhofften Steuerersparnis, sind alle diese Modelle untauglich.
Bitte beachten Sie auch, daß man Ihnen keine konkreten Rentabilitätszusagen macht. Wenn also die Immobilie gar nicht oder nur zu einem geringeren Mietzins vermietet werden kann, bleiben Sie auf allen Kosten sitzen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Burchardt
Steuerberater
