Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
August 30, 2014 | 30,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
2013 Kauf Altbau Doppelhaushälfte (BJ 1913) mit KG, EG, OG und DG (vermietet) auf 425 qm Grundstück.
In der Steuererklärung haben wir für die Anschaffungskosten eine Aufteilung von 80:20 vorgenommen, die das FA nicht anerkennt. Die Kaufpreisaufteilung wird von Amts wegen analog zur Verkehrswertermittung nach den Bodenrichtwerten und typisierten Herstellungskosten des Gebäudes im Schätzungswege vorgenommen, wodurch die Aufteilung jetzt 50 : 50 beträgt.
Die hierbei zu Grunde gelegten THK betragen 454 €/qm. Muss man das so hinnehmen oder gibt es andere Möglichkeiten zur Ermittlung des Gebäudewertes z.B.aufgrund des Gutachtens der Bank mit höherem Verkehrswert?
Das Gebäude wurde von uns als MFH angegeben, wobei wir nach Renovierungs-Beendigung nunmehr EG und OG doch selbst bewohnen werden. Wird das Haus dadurch zu einem ZFH und ist darüber das FA zu informieren? Genügt dann die Angabe „EFH/ZFH ohne weitere Angaben“ (THK 499) oder sind Einzelheiten über vorhandene Geschosse zu nennen (THK 410 ungünstigste Variante)? Diese Werte haben wir einem Online Rechner entnommen.
Für Ihre Beratung vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Nach BFH- Urteil vom 10.10.2000, BStBl II 2001, 183 ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen.
Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuches (Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung), zu Grunde. Hierbei handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Das Bundesfinanzministerium hat eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises im Januar 2014 mit Vordruck KPA 2/14 veröffentlicht. Anhand eines Beispiels wird in dieser Anleitung das Rechenschema der Aufteilung erläutert.
In Ihrem Fall hat sich das Finanzamt wohl grundsätzlich an diese Anleitung (bzw. Anweisung) des Bundesfinanzministeriums gehalten. Von dieser Aufteilungsmethode kann selbstverständlich abgewichen werden. Das Finanzamt erkennt jedoch nur eine Schätzung eines vereidigten Sachverständigen an. Ein Gutachten der Bank wird wohl nicht ausreichen.
Dem Finanzamt sind Einzelheiten über die vorhandenen Geschosse mitzuteilen, weil eine Qualifikation als Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus von der Einheitswertstelle des Finanzamts vorgenommen wird.
Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steuerberater
