Répartition du prix d'achat d'un terrain
Août 30, 2014 | 30,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka
Achat en 2013 d'une maison mitoyenne ancienne (année de construction 1913) avec sous-sol, rez-de-chaussée, étage et grenier (loué) sur un terrain de 425 m².
Dans la déclaration de revenus, nous avons effectué une répartition des coûts d'acquisition de 80:20, que l'administration fiscale ne reconnaît pas. La répartition du prix d'achat est faite d'office de manière analogue à l'estimation de la valeur vénale selon les valeurs foncières et les coûts de construction typiques du bâtiment par voie d'estimation, ce qui fait que la répartition est maintenant de 50:50. Les coûts de construction typiques pris en compte sont de 454 €/m². Faut-il accepter cela ou y a-t-il d'autres moyens pour déterminer la valeur du bâtiment, par exemple en se basant sur l'expertise de la banque avec une valeur vénale plus élevée?
Nous avons déclaré le bâtiment comme un immeuble à logements multiples, mais après la fin des rénovations, nous allons maintenant occuper nous-mêmes le rez-de-chaussée et l'étage. Est-ce que cela transforme la maison en une maison jumelée et faut-il en informer l'administration fiscale? La mention "Maison individuelle/jumelée sans autres précisions" (coûts de construction typiques 499) est-elle suffisante, ou faut-il donner des détails sur les étages existants (coûts de construction typiques 410, la moins favorable)? Ces valeurs ont été extraites d'un calculateur en ligne. Merci pour votre conseil!
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une consultation initiale et de votre engagement tarifaire, en tenant compte des réglementations de ce forum, je souhaite répondre à votre question.
Selon l'arrêt de la Cour fédérale des finances du 10 octobre 2000, BStBl II 2001, 183, le prix d'achat total d'une propriété construite doit être divisé non pas selon la méthode dite du reste, mais selon le rapport entre les valeurs vénale ou partielle du terrain d'une part, et du bâtiment d'autre part.
La répartition du prix d'achat est basée sur les dispositions de détermination de la valeur vénale sur la base du code de la construction (méthode de la valeur vénale selon le règlement de détermination de la valeur immobilière),. Il s'agit d'une estimation qualifiée, fondée sur des preuves d'experts et réfutable.
Le Ministère fédéral des Finances a publié en janvier 2014 un guide pour le calcul de la répartition du prix d'achat d'une propriété avec le formulaire KPA 2/14. Ce guide explique le schéma de calcul de la répartition à l'aide d'un exemple.
Dans votre cas, l'administration fiscale semble avoir suivi fondamentalement ce guide (ou instruction) du Ministère fédéral des Finances. Bien sûr, il est possible de déroger à cette méthode de répartition. Cependant, l'administration fiscale n'accepte qu'une estimation d'un expert assermenté. Un avis de la banque ne suffira probablement pas.
Il est nécessaire de fournir des détails sur les étages existants à l'administration fiscale, car une qualification en tant que immeuble à appartements, maison unifamiliale ou maison bifamiliale est effectuée par le bureau de la valeur unitaire de l'administration fiscale.
La réponse a été donnée en fonction de votre description des faits. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influer sur le résultat juridique.
Cordialement
Anton Pernitschka
Conseiller fiscal
