Évaluation de rentabilité d'un bien immobilier classé monument historique
Novembre 7, 2012 | 50,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Mesdames et Messieurs,
Je prévois d'acquérir un bien immobilier classé monument historique. Un calcul de rentabilité sur 12 ans a été réalisé par l'intermédiaire.
En supposant que les données initiales (loyer, revenu, etc.) sont correctes, je vous demande par la présente de vérifier l'exactitude du calcul présenté.
Je vous remercie d'avance.
Cordialement,
Cher demandeur,
Je vous remercie de votre demande, à laquelle je répondrais volontiers dans le cadre d'une consultation initiale.
Je tiens tout d'abord à vous mettre en garde. D'après mon expérience, les modèles de défiscalisation ne sont qu'une chose : des modèles qui vous font croire qu'un investissement est totalement génial car vous économisez beaucoup d'impôts, mais qui finissent par ne faire que détruire votre argent. Ce que la plupart des gens oublient complètement, c'est qu'ils ont un prêt à rembourser. Dans votre exemple, vous devez financer 160 000 euros, rembourser la dette et payer des intérêts. Si vous empruntez seulement la moitié et remboursez sur 20 ans, vous paierez près de 110 000 euros d'intérêts à un taux de 3,5% sur cette période. Comment cela peut-il être rentable avec une économie d'impôt d'environ 3 500 euros par an ?
En ce qui concerne le calcul lui-même : d'un point de vue purement mathématique, cela semble correct. Cependant, cela ne fonctionnera pas fiscalement.
En effet, selon la page 6, l'objet affiche déjà une perte sur les flux de trésorerie nets (loyers de 7 700 euros contre dépenses de 10 600 k€). Même s'il est précisé que seule une partie est déductible, il est légitime de se demander comment le financement sera viable à long terme. De plus, même après prise en compte de l'amortissement, l'objet enregistre toujours une perte. Si vous ne pouvez pas prouver à l'administration fiscale que vous faites des bénéfices avec cet objet dans l'ensemble, elle vous refusera la déduction fiscale, car il manque une intention de réaliser un bénéfice. La plupart des intermédiaires de ces modèles préfèrent passer sous silence ce point. Si l'économie d'impôt espérée n'est pas au rendez-vous, tous ces modèles sont inadaptés.
Veuillez également noter qu'aucune promesse de rentabilité concrète ne vous est faite. Donc, si le bien immobilier ne peut pas être loué du tout ou seulement à un loyer plus bas, vous restez avec toutes les dépenses.
J'espère avoir pu vous aider.
Cordialement,
Oliver Burchardt
Conseiller fiscal
