Impôt sur les plus-values
Août 8, 2013 | 30,00 EUR | répondu par Steuerberater Thomas Textoris
Chers Mesdames et Messieurs,
Le 26.10.2004, nous avons acheté, en tant que GbR (3 personnes), 2 immeubles à appartements et 7 garages en tant qu'unité dans un ensemble à Wesseling. En 2011, nous avons acheté un immeuble à appartements à Remscheid. Ainsi, si nous devions vendre individuellement, nous aurions 4 propriétés.
Nous prévoyons de vendre les biens suivants dans les prochaines années et souhaitons savoir si cela pourrait entraîner une taxe sur la spéculation pour nous. Nous voulons éviter à tout prix d'être considérés comme des commerçants.
Garages (ensemble) vers 11/2014
2 immeubles à appartements à Wesseling (individuellement) vers 11/2019
1 immeuble à appartements à Remscheid en 2021
Les dates de vente dépendent de la durée d'engagement des prêts individuels. Nous respecterions la période de spéculation de 10 ans pour toutes les propriétés. Notre principale préoccupation est le risque d'être considérés comme des commerçants.
Cordialement
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une première consultation et de votre investissement financier en tenant compte des règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.
Veuillez noter qu'une modification des circonstances peut conduire à une autre solution.
Un indice de la présence d'une activité commerciale de vente de biens immobiliers est le dépassement du "seuil des trois objets". Ainsi, la vente de plus de trois biens dans un délai de cinq ans est généralement considérée comme une activité commerciale si les autres conditions de l'article 15 (2) de la Loi sur l'impôt sur le revenu sont remplies. Une des conditions de l'article 15 (2) est l'intention de réaliser un bénéfice. Les biens pour lesquels aucun bénéfice n'est prévu dès le départ, par exemple une vente à titre onéreux partielle, une transmission gratuite aux enfants, ne sont pas inclus dans le "seuil des trois objets".
Les biens concernés par le "seuil des trois objets" sont uniquement ceux pour lesquels il y a un lien temporel étroit entre la construction, l'acquisition ou la modernisation et la vente.
Un lien temporel étroit n'existe plus lorsque plus de 5 ans se sont écoulés entre l'acquisition et la vente.
En résumé, plus de trois biens devraient donc être vendus dans un délai de 5 ans, avec un délai entre l'acquisition et la vente ne dépassant pas 5 ans.
Bien que dans votre cas, en 2014 et 2019, plus de 3 biens aient été vendus dans un délai de 5 ans, l'acquisition des 7 garages et des 2 maisons familiales remonte à 10 ans et 15 ans respectivement !
Par conséquent, il ne semble pas y avoir d'activité commerciale de vente de biens immobiliers.
Cordialement,
Thomas Textoris
Expert-comptable
