commerce de biens immobiliers commerciaux
Cher expert-comptable,
A) Nous aimerions acheter un grand terrain non divisé comprenant 2 parcelles construites et 1 parcelle non construite pour 600 000 euros pour une superficie de 2230 m². Pour des raisons financières, nous souhaiterions revendre une parcelle construite et une parcelle non construite, et conserver la dernière parcelle construite pour y démolir la maison existante et en reconstruire une nouvelle.
La maison restante, classée monument historique, ne peut être démolie. Elle est en mauvais état et ne pourrait être vendue que bien en dessous de la valeur vénale, estimée à 125 000 euros pour une surface de terrain de 810 m². Le terrain non construit à vendre devrait coûter 280 000 euros pour une superficie de 710 m². Nous souhaitons conserver la dernière parcelle construite de 710 m² et, si la vente aboutit, nous espérons en obtenir 195 000 euros. La valeur vénale du terrain est de 340 euros/m² et les coûts de démolition s'élèvent à 20 000 euros.
Question : Comment l'administration fiscale calcule-t-elle concrètement le bénéfice que nous pourrions éventuellement réaliser ? En se basant sur la valeur vénale, un avis de valeur (qui n'a pas encore été établi) ou une méthode propre ?
B) Comme nous tenons absolument à vivre là-bas et que le terrain ne peut être vendu que comme une unité, nous avons déjà vendu 2 autres biens immobiliers en 2008 (suite à un déménagement professionnel) et en 2009 (pour des raisons de santé). Avec l'achat/vente mentionné ci-dessus en 2011, nous envisageons de vendre encore 2 autres biens immobiliers. Notre question est la suivante : comment éviter d'être classés dans la catégorie "activité commerciale dans le commerce de biens immobiliers" (ce que nous ne sommes pas) ?
En cas de besoin : quel est le coût de cette taxe supplémentaire ?
