Capital familial provenant de l'étranger
Décembre 1, 2010 | 30,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
En 1995, j'ai reçu de mes parents, qui vivent à l'étranger, un capital de 300 000 euros pour investir, et j'ai acheté 10 appartements dans un immeuble. Depuis 1997, une hypothèque foncière et une rente en faveur de mes parents ont été inscrites pour le même montant. Entre-temps, j'ai donné plusieurs de ces appartements à la banque en tant que garantie et j'ai obtenu un prêt équivalent à 2/3 du prix d'achat. Avec ce prêt, j'ai acheté de nouveaux biens dans le même immeuble. Maintenant, les nouvelles propriétés ont été saisies par les banques. Il ne me reste plus que 7 propriétés. Si je calcule 15 fois le loyer annuel selon le loyer de référence, j'arrive à 301 000 euros et j'ai vendu ces biens à mes parents pour cette somme et fait inscrire une réserve de propriété qui n'a pas encore été réalisée. Plusieurs biens sont en ma possession depuis plus de 10 ans, que j'ai achetés à un prix très élevé à l'époque, et c'est pourquoi le fisc n'a pas accepté ma perte. Pour les biens en ma possession depuis moins de 10 ans et que j'ai achetés à un prix plus bas, une taxe sur les plus-values spéculatives doit maintenant être réclamée.
Question : Puis-je effectuer la vente des biens immobiliers en une seule fois et en tant que package à mes parents pour le montant de leur investissement initial, sans risquer d'être accusé de spéculation ? Si oui, comment puis-je justifier cette situation ?
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci beaucoup pour votre demande, que je serais heureux de répondre en raison de vos informations et de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale. La réponse est basée sur la description de la situation. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Lorsque le délai entre l'acquisition et la vente de biens immobiliers ne dépasse pas 10 ans, il s'agit d'une opération de cession privée imposable (article 23, paragraphe 1, numéro 1 de la loi sur l'impôt sur le revenu), communément appelée spéculation immobilière. Cela concerne les ventes de bâtiments et de parties de bâtiments, d'appartements en copropriété, de terrains non construits, de parts de copropriété immobilière, de droits de superficie, de parts dans des fonds immobiliers fermés.
Une vente forcée (arrêt de la Cour fédérale des finances du 10 décembre 1969, BStBl. 1970 II p. 310) et une vente forcée, par exemple en raison de maladie, de menace d'expropriation ou d'autres événements inévitables (Tribunal fiscal de Hesse du 5 K 477/06) sont également considérées comme des opérations de cession.
Si le délai entre l'acquisition et la vente dépasse 10 ans, le gain de cession réalisé est exonéré d'impôt. En revanche, les pertes ne sont plus déductibles fiscalement après 10 ans. La période de spéculation de 10 ans s'applique depuis le 1er janvier 1999.
Cependant, la Cour constitutionnelle fédérale a jugé que la prolongation de la période de spéculation de 2 à 10 ans était inconstitutionnelle et nulle dans les cas où les plus-values de l'immobilier qui avaient déjà été réalisées jusqu'au 31 mars 1999 auraient pu être exemptées d'impôt en vertu de l'ancienne législation (arrêt de la Cour constitutionnelle fédérale du 7 juillet 2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05).
Cependant, chaque opération de cession privée est évaluée individuellement pour chaque bien. Ainsi, la cession en lot n'affecte pas l'évaluation du gain de cession car le prix d'achat moins les amortissements déduits et le prix de vente sont comparés pour chaque bien. Cela n'est possible que si la période de spéculation est respectée pour les autres biens.
J'espère que ces informations vous ont donné une vue d'ensemble suffisante de la situation dans le cadre de votre engagement, et je regrette de ne pas pouvoir donner une réponse plus favorable.
Cordialement,
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
