Bir Vergi Danışmanına Sor konusunda Emlak Vergilendirmesi

Bir mülkün işletme varlığından özel varlığa geri dönüşümü.

Şubat 7, 2011 | 30,00 EUR | cevaplandı Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Düşen Araştırma:
20 yıldır serbest gazeteci ve fotoğrafçı olarak çalışan serbest bir gazeteci ve fotoğrafçı, yaklaşık 11 yıl önce yani 22 Şubat 1999'da bir KFZ için yeraltı otopark yeri ile birlikte bir daire satın alır.
Satın alma bedeli 601.500,00 DM'dir.
Bunun içinden, 579.000,00 DM daireye ve 22.500,00 DM yeraltı otopark yeri için ayrılmıştır.
Daire iki katlı olduğundan üst kısım çalışma alanı olarak kullanılmaktadır. Ayrıca yeraltı otopark yeri de.
Bu nedenle, 2008 vergi yılı dahil olmak üzere malın %46,45'i oluşmaktadır ve şunlar gibi vergi olarak kabul edilmiştir:
Her ikisi için yılda yaklaşık 25 yıl boyunca azalan 5000,00 Euro amortisman miktarı
Her ikisi için yılda 5000,00 Euro faiz
Ayrıca çalışma alanı ve yeraltı otopark yeri için işletme maliyetleri

Bu gazeteci, 2006'dan beri sağlık sorunları nedeniyle çalışma yeteneği azaldığından emeklilik maaşı almaktadır. Dolayısıyla, gelirinin vergilendirilecek miktarı önemli ölçüde azalmaktadır. Çalışma alanı tarafından yapılan amortismanlar, dolayısıyla 2006'dan beri vergi avantajı sağlamamaktadır. Ancak gazeteci, yazar ve fotoğrafçı olarak serbest çalışmaya devam etmek istemektedir, ancak önemli ölçüde azaltılmış bir etkiyle.

Sorular
Mevcut yasal durum nasıl değerlendirilmelidir?
Mülkiyet payını işletme mal varlığından çıkarıp özel mal varlığına aktarmak, böylece ileride bağımsızlığın sona ermesi durumunda (örneğin satışta) vergi dairesine geri ödeme yapılması gereken yüksek maliyetlerle karşılaşılmaması için mantıklı mıdır?
Evetse, işletme payının hangi tutara kaydedilmesi gerekecek? (Kayıt kalıresti, başlangıçta AFA kayıt değeri veya her iki değerin farkı mı?)
2005-2008 ve 2009 yıllarına ait zarar devirleri bu çıkarma işlemi için hala kullanılabilir mi?
Yıldan yıla yüzde olarak mülkiyet payını geriye doğru taşımak, vergilerden tasarruf etmek için mümkün mü?
2009 yılında -134.323,40 € miktarı bir kez ödeme yapılarak özel mal varlığından çıkarıldı. Bu ödeme, işletme muhasebesinin kar/zarar hesabına özel yatırım olarak kaydedilmeli midir ve evetse, vergi formunun hangi bölümünde? (Bilgi amaçlı: kredi henüz ödenmemiştir.)

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Değerli Danışan,

Verdiğiniz bilgiler ve bağlamınız göz önünde bulundurularak, ilk danışma kapsamında şu şekilde cevaplamak istiyorum:

Mesleki kullanılan bina kısmının ve arsa payının özel mülkiyete geçirilmesi vergiye tabi çekilme kazancına yol açar. Çekilme, değer veya zaman değeriyle gerçekleşmelidir. Çekilme kazancı, değer (zaman değeri) ile defter değerleri arasındaki farktan hesaplanır.

Bu düzenlemenin amacı, mesleki kullanılan pay için yıllar boyunca amortisman ve diğer maliyetleri iş giderleri olarak beyan etmiş olmanızdır. Bunun aksine, işletme malvarlığının satışı veya çekilmesi vergiyi artırıcı bir durumdur, tespit edilen zararlar, özel satışlar veya sermaye gelirlerinden gelen negatif gelirlerle oluşmadığı sürece karşılaştırılabilir.

Ancak mesleki faaliyetin sona erdirilmesi durumunda, çekilme kazancı vergiden muaf veya indirimli bir kapanış kazancına dahil edilecektir. Vergi mükellefinin işletmeyi sonlandırdığı anda 55 yaşını doldurmuş olması veya sürekli mesleki kısmi iş göremez durumda olması durumunda 45.000 Euro'luk bir muafiyet verilir (Gelir Vergisi Kanunu 16. Madde 4. Fıkra). Muafiyet tutarı, kapanış kazancının 136.000 EUR'yi aştığı tutar kadar azalır, kapanış kazancı 181.000 Euro'yu aştığında tamamen ortadan kalkar. Kalan kapanış kazancı daha sonra Gelir Vergisi Kanunu'nun 34. Maddesi uyarınca indirimli vergilendirilir. 134.000 Euro'luk ödeme iş gideri değildir, ancak bir varlık değişikliğidir.

Durumunuzda ayrıntılı vergisel danışmanlık almanız gerekmektedir, zira konu oldukça karmaşıktır. Bu danışmanlık bu forumun yerine geçemez.

Saygılarımla,

Ulrich Stiller
Mali Müşavir/Dipl. İşletme Yöneticisi