Спросите налогового консультанта по теме Налогообложение недвижимости

Возвращение недвижимости из оборотного капитала в личное имущество.

Февраль 7, 2011 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Fallexploration:
Независимый журналист и фотограф, работающий в этой области более 20 лет, приобрел квартиру с машиноместом в подземном гараже примерно 11 лет назад, 22 февраля 1999 года.
Цена покупки составила 601500,00 немецких марок.
На квартиру приходится 579000,00 марок, а на машиноместо в подземном гараже - 22500,00 марок.
Поскольку квартира имеет два этажа, верхняя часть используется в качестве рабочего пространства, так же как и машиноместо в подземном гараже.
Таким образом, 46,45% недвижимости были учтены налоговыми вычетами в 2008 году следующим образом:
Депрециация примерно 5000,00 евро ежегодно на протяжении 25 лет для рабочего пространства и машиноместа в подземном гараже.
5000,00 евро проценты ежегодно для рабочего пространства и машиноместа в подземном гараже.
А также эксплуатационные расходы для рабочего пространства и машиноместа в подземном гараже.

С 2006 года данный журналист получает пенсию по причине снижения трудоспособности по состоянию здоровья. Его финансовое положение приводит к значительному уменьшению налогооблагаемого дохода. Депрециации рабочего пространства не приносят никаких налоговых льгот с 2006 года. Однако он хочет продолжать свою независимую деятельность как журналист, автор и фотограф, хотя и в значительно меньшем объеме.

Вопросы:
Каково текущее правовое положение?
Следует ли извлечь долю в недвижимости из оборотных средств и перевести ее в личное имущество, чтобы избежать высоких расходов перед налоговой службой при прекращении самозанятости (например, при продаже)?
Если да, по какой стоимости следует вывести долю из оборотных средств? (Остаточная стоимость бухгалтерской записи, начальная стоимость амортизации, или разница между этими значениями?)
Можно ли использовать потери за 2005-2008 и 2009 годы для этого извлечения?
Можно ли снижать процентную долю в недвижимости с году на год для сэкономленных налогов?
В 2009 году была выплачена сумма в размере -134.323,40 евро из личного имущества в качестве одноразового погашения. Следует ли включить этот платеж долей в бухгалтерскую прибыль/убыток предприятия как личный вклад, и если да, в каком месте налоговой формы? (для сведения: кредит еще не погашен).

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Уважаемый Запрашивающий,

благодарим вас за ваш запрос, который я хотел бы ответить на основе ваших данных и с учетом вашего участия в рамках первичной консультации следующим образом:

Перевод доли здания, используемого в профессиональных целях, в личное имущество приводит к облагаемой налогом прибыли от изъятия. Изъятие должно производиться по справедливой стоимости или рыночной стоимости. Прибыль от изъятия определяется разницей между справедливой стоимостью (рыночной стоимостью) и бухгалтерской стоимостью.

Причиной такого решения является то, что вы в течение многих лет учитывали амортизацию и другие расходы на долю, используемую в рабочих целях, как уменьшающие налоговую базу расходы на деятельность. В отличие от этого, отчуждение или изъятие имущества предприятия является увеличивающим налоговую базу обстоятельством, при этом установленные убытки, если они не возникли из частных сделок отчуждения или из отрицательных доходов от капитального имущества, могут быть учтены.

Однако, если профессиональная деятельность прекращается, прибыль от изъятия будет учитываться как налогово свободная или уменьшенная прибыль от ликвидации. При этом предоставляется льгота в размере 45 000 евро, если налогоплательщик к моменту прекращения деятельности достиг 55-летнего возраста или находится в постоянной профессиональной недееспособности по социальному страхованию (§ 16 абзац 4 Налогового кодекса). Льгота уменьшается на сумму, на которую прибыль от ликвидации превышает 136 000 евро, она полностью отпадает, если прибыль от ликвидации превышает 181 000 евро. Оставшаяся прибыль от ликвидации затем облагается по сниженной ставке согласно § 34 Налогового кодекса. Платеж в размере 134 000 евро не является операционными расходами, а является перераспределением активов.

Вам необходимо получить подробную налоговую консультацию в вашем конкретном случае, так как вопрос является очень сложным. Эта консультация не может замениться на этом форуме.

С уважением

Ульрих Штиллер
Налоговый консультант/Дипломированный экономист