Réduction des intérêts d'emprunt notamment pour un appartement en location partielle - avec garantie par un autre appartement et incidence fiscale en cas d'utilisation ultérieure éventuelle.
Je prévois d'acheter un appartement en copropriété que je souhaite louer, éventuellement meublé. (Appartement "nouveau")
Pour financer cet achat, je vais contracter un prêt, éventuellement un financement à 100 % ou même à 110 % (incluant les frais d'agence, de notaire et autres frais annexes). Pour obtenir un taux d'intérêt plus avantageux de la banque, je devrais probablement proposer un autre appartement, déjà en ma possession (appartement "ancien"), en garantie ou contracter le prêt en partie ou en totalité sur cet appartement (dont la valeur est plus élevée). L'appartement "ancien" est déjà loué depuis le début, les intérêts du prêt pour cet appartement et autres dépenses ont été et seront donc potentiellement déduits fiscalement. (Le remboursement du prêt pour l'appartement "ancien" est en cours, mais l'appartement sera entièrement remboursé au printemps 2018, ou à la fin de cette année en cas de paiement spécial en décembre 2017.)
Je me pose plusieurs questions concernant cette situation :
- Si j'obtiens un prêt sur l'appartement "ancien" pour financer l'appartement "nouveau", est-ce que ce prêt peut quand même être déduit fiscalement comme une dépense pour l'appartement "nouveau" ? Est-il fiscalement judicieux de le faire, ou est-ce que l'administration fiscale pourrait poser problème ? Quelles sont les précautions à prendre pour être en règle sur le plan fiscal ?
Est-il plus avantageux fiscalement de garantir le prêt pour l'appartement "nouveau" en partie seulement avec une hypothèque sur l'appartement "ancien" (et le reste avec une hypothèque sur l'appartement "nouveau"), ou de garantir entièrement ce prêt avec une hypothèque sur l'appartement "ancien" ?
- Dois-je prendre en compte des aspects fiscaux supplémentaires si la déduction fiscale des intérêts du prêt pour l'appartement "nouveau" n'est pas possible lors de la prise d'un prêt sur l'appartement "ancien", et qu'il est inévitable de charger partiellement l'appartement "ancien" avec un prêt et une hypothèque (ce qui entraînerait la perte de l'avantage fiscal pour ces intérêts/coûts pour l'hypothèque) pour des raisons de financement ?
- Serait-il judicieux, dans la configuration mentionnée ci-dessus, de convenir d'un escompte sur le prêt ?
- Quelles seraient les conséquences fiscales si je devais éventuellement utiliser cet appartement pour moi-même à l'avenir ?
Dois-je rembourser l'avantage fiscal ou est-ce que cet avantage s'arrête à partir du moment de l'occupation personnelle ?
Y a-t-il des délais après lesquels l'occupation personnelle est fiscalement possible sans problème ? (y compris en ce qui concerne la possibilité de meubler l'appartement - si les meubles ont déjà été entièrement amortis ou non)
- Quelles seraient les conséquences fiscales si je loue d'abord l'appartement "nouveau", puis l'occupe personnellement et éventuellement le reloue par la suite ? Est-ce que l'amortissement fiscal recommencerait "à zéro" dans ce cas ? (avec impact sur l'amortissement des meubles, etc.)
Et enfin :
Quelle serait la situation fiscale si l'appartement, situé dans une zone de villégiature, était utilisé personnellement pendant quelques mois de l'année (maximum 5 mois - pendant l'été) après une rénovation, et loué le reste de l'année (hiver 7 mois), éventuellement avec un bail pluriannuel pour cette période ? (avec impact sur la disposition des meubles)
