Louer un appartement en copropriété sans dette - Acheter une maison
Décembre 13, 2011 | 20,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Mesdames et Messieurs,
Au début de l'année, j'ai l'intention d'acheter une maison et de louer mon appartement en copropriété actuel, sans dette. La maison devrait coûter 210 000 €, y compris les charges.
Pour le prêt immobilier de la maison, je dois emprunter 150 000 € et utiliser les revenus de location de l'appartement en copropriété libre de dettes pour le remboursement.
Les faits suivants :
Salaire brut annuel prévu : 41 000 €
Frais professionnels : 4 000 € par an
Appartement en copropriété + garage sans dette :
Année de construction : 1983
Prix d'achat en 2000 : 85 000 € + 5 000 € de charges
Charges mensuelles : 290 €
Gestion de l'immeuble : 35 € par mois
Entretien du jardin / nettoyage des escaliers : 40 € par mois
Impôt foncier : 45 € par mois
Loyer froid attendu : 450 € par mois
Il n'y a pas de coûts de maintenance ou de rénovation qui seraient pertinents fiscalement pour l'appartement.
Mes questions :
1. Environ combien reste-t-il net des revenus locatifs de 5 400 € sans les charges de la maison, ou 8 880 € avec les charges, après déduction des impôts nets ?
2. Y a-t-il une meilleure alternative ?
Cher demandeur,
Merci pour votre demande, que je répondrai volontiers dans le cadre d'une première consultation.
Veuillez noter que l'évaluation fiscale est basée sur les informations fournies. L'ajout, la modification ou l'omission d'informations peuvent modifier le résultat, potentiellement de manière significative.
Pour répondre à votre question, je suppose que vous pouvez facturer les frais accessoires aux locataires dans leur intégralité (ce qui ne serait pas entièrement correct car il y a probablement des postes non récupérables inclus; cela ne devrait cependant pas poser de problème pour une estimation).
Vous devez amortir le bien immobilier à partir du moment de la location sur une durée de vie résiduelle de 39 ans avec un taux d'amortissement de 2%. Si la location est effectuée à partir du 1er janvier 2012, cela entraîne un amortissement annuel de 1 800 EUR (90 000 x 2%).
Le bénéfice de la location (en supposant qu'il n'y a pas d'autres frais déductibles) s'élève à 3 600 EUR.
Votre revenu total imposable s'élève alors à 40 600 EUR selon vos informations. Cela entraîne un impôt sur le revenu de 9 225 EUR et une contribution de solidarité de 507,37 EUR. Si vous êtes redevable de l'impôt de l'église, celui-ci s'élève à 830,25 EUR. La charge fiscale totale est alors de 10 562,62 EUR.
Si vous êtes marié, les montants sont de 5 564 EUR pour l'impôt sur le revenu, 306,72 EUR pour la contribution de solidarité et 500,76 EUR pour l'impôt de l'église. La charge fiscale totale est de 6 371,48 EUR.
Sans la location de l'appartement, les impôts suivants seraient dus :
Célibataire
IR: 7 994 EUR
CSG: 436,92 EUR
Impôt ecclésiastique: 714,96 EUR
Total: 9 145,88 EUR
Donc, sur les 5 400 EUR de revenus supplémentaires, vous gardez 3 983,88 EUR ici (5 400 EUR - la différence de charge fiscale).
Marié
IR: 4 602 EUR
CSG: 253,11 EUR
Impôt ecclésiastique: 414,18 EUR
Total: 5 269,29 EUR
Donc, sur les 5 400 EUR de revenus supplémentaires, vous gardez 4 297,81 EUR ici (5 400 EUR - la différence de charge fiscale).
J'espère avoir pu vous aider avec mes explications.
Cordialement,
Oliver Burchardt
Expert-comptable
Conseiller fiscal
