Eigentumswohnung schuldenfrei vermieten - Haus kaufen
Dezember 13, 2011 | 20,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor Anfang des Jahres ein Haus zu kaufen und meine jetztige selbstgenutzte schuldenfreie ETW zu vermieten.
Das Haus soll 210000 € inkl. NK kosten.
Für den Hauskredit muss ich ein Darlehen von 150.000 aufnehmen und die Mieteinnahmen der schuldenfreien ETW mit zur Tilgung benutzen.
Folgende Gegebenheiten
Vorr. Jahresbruttogehalt: 41000 €
Werbungskosten: 4000 € im Jahr
Eigentumswohnung + Garage schuldenfrei:
Baujahr: 1983
Kaufpreis im Jahr 2000: 85000 + 5000 NK
Nebenkosten: 290 € im Monat
Hausverwaltung 35 € iM
Gartenpflege / Treppenhausreinigung 40 € iM
Grundsteuer 45 €iM
Zu erwartende Kaltmiete 450 € iM
Instandhaltungs oder Renovierungskosten, welche steuerlich relevant wären für die Wohnung fallen nicht an.
Meine Fragen:
1. Was bleibt in etwa Netto von 5400 Mieteinnahmen ohne Hausnebenkosten bzw. 8880 mit NK im Jahr nach Abzug der Steuern netto über?
2. Gibt es eine bessere Alternative?
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Angaben erfolgt. Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann das Ergebnis, ggf. auch wesentlich, verändern.
Ich gehe bei der Beantwortung der Frage davon aus, daß Sie die Nebenkosten in voller Höhe auf die Mieter umlegen können (dies dürfte nicht in Gänze richtig sein, da dort vermutlich nicht umlagefähige Positionen enthalten sind; für eine Abschätzung dürfte dies aber kein Problem sein).
Sie müssen die ETW ab dem Zeitpunkt der Vermietung über eine verbleibende Restnutzungsdauer von 39 Jahren mit einem AfA-Satz von 2% abschreiben. Wird die Vermietung ab dem 1.1.2012 vorgenommen, ergibt sich eine Jahres-AfA von 1.800 EUR (90.000 x 2%).
Der Überschuss aus der Vermietung (keine anderen abzugsfähigen Werbungskosten unterstellt) beträgt damit 3.600 EUR.
Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen beträgt nach Ihren Angaben dann 40.600 EUR. Darauf fällt eine tarifliche Einkommensteuer von 9.225 EUR und Solidaritätszuschlag von 507,37 EUR. Sofern Sie kirchensteuerpflichtig sind, beträgt die Kirchensteuer 830,25 EUR. Insgesamt beträgt die Steuerbelastung 10.562,62 EUR.
Sofern Sie verheiratet sind, betragen die Werte 5.564 EUR für die Einkommensteuer, 306,72 EUR für den Solidaritätszuschlag und 500,76 EUR für die Kirchensteuer. Insgesamt beträgt die Steuerbelastung 6.371,48 EUR.
Ohne die Vermietung der Wohnung würden folgende Steuern anfallen:
Unverheiratet
ESt: 7.994 EUR
SolZ: 436,92 EUR
KiSt: 714,96 EUR
Summe: 9.145,88 EUR
Von den 5.400 EUR zusätzlicher Einnahmen verbleiben Ihnen hier also 3.983,88 EUR (5.400 EUR - Differenz der Steuerbelastung).
Verheiratet
ESt: 4.602 EUR
SolZ: 253,11 EUR
KiSt: 414,18 EUR
Summe: 5.269,29 EUR
Von den 5.400 EUR zusätzlicher Einnahmen verbleiben Ihnen hier also 4.297,81 EUR (5.400 EUR - Differenz der Steuerbelastung).
Ich hoffe, ich habe Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen können.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Burchardt
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
