Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand
Januar 9, 2012 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sehr geehrte Damen und Herren,
für die Ermittlung der 15 % Grenze bei einem gemischt genutzten Immobilie (Eigennutzung und Vermietung), benötige ich Ihre Hilfe.
Daten zum Sachverhalt:
a) Besitzübergang: 7.11.2011
b) Kaufpreis incl. Anschaffungsnebenkosten (TEUR 580 zzgl. TEUR 43,5) TEUR 623,5
c) Grundstückswert gemäß BORIS: 655 qm * 500 EUR/qm = TEUR 327,5 zzgl. anteilige Anschaffungsnebenkosten TEUR 24,5 = TEUR 352
d) Gebäudewert zzgl. Anschaffungsnebenkosten = TEUR 271,4
Das Gebäude ist bis Ende April 2012 vollständig fremdvermietet.
Ab Mai 2012 ziehen wir selbst in die Erdgeschosswohnung ein, so dass 1 Wohnung (40 % der Wohnfläche) eigengenutzt ist und 3 Wohnungen (60 % der Wohnfläche) fremdvermietet sind.
Im Rahmen von geplanten Instandhaltungsaufwendungen stellt sich nun die Frage der Höhe der 15 % Schwelle für die Beurteilung, ob anschaffungsnahe HK oder unmittelbar abzugsfähige Instandhaltungsaufwendungen vorliegen.
Wird der 15 % Wert bei dem Sachverhalt Eigennutzung und Vermietung von dem gesamten Gebäudewert ermittelt?
-- hier: 15 % von 271.438 = 40.716
Wie hoch ist der auf Basis der gemachten Angaben max. zulässige Nettowert für Instandhaltungsaufwendungen unter Beachtung der 15 % Grenze? Wie erfolgt hierbei die Zurechnung auf den fremdvermieteten Anteil?
Geplant sind Instandhaltungen und Modernisierungen, die unmittelbar einzelnen Wohnungen zurechenbar sind (Austausch Fenster z.B. TEUR 30, davon entfallen TEUR 20 auf die Eigengenutzte Wohnung und TEUR auf eine vermietete Wohnung ) sowie Maßnahmen, die lediglich über einen Verteilerschlüssel z.B. Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden können (z.B. Dacherneuerung TEUR 40, davon entfallen TEUR 16 auf die eigengenutzte Wohnung). Wie sind diese zuvor aufgeführten Aufwendungen betragsmäßig nun auf den 15 % Wert zu verteilen?
Besten Dank
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Die Problematik ist weitaus vielschichtiger als von Ihnen angenommen.
Die 15%-Grenze ist grundsätzlich gebäudebezogen, damit wäre die 15%-Grenze mit den gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes zu vergleichen. Hierüber gibt es eine Verfügung der ODF-Rheinland vom 06.07.2010, dort führt die Verwaltung unter Tz 5 aus, dass der Gesetzestext § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG ausschliesslich von dem Gebäude als Bezugsgröße spricht. Anders hat der BFH-am 25.09.2007 ( BFH NV/ 2008 S. 272 ) für den Fall entschieden, wenn das Gebäude zu gewerblichen Zwecken und zu Wohnzwecken fremdvermietet wird.. Hier lägen dann 2 Wirtschaftsgüter vor und für jedes Wirtschaftsgut müsse die 15%-Grenze gesondert geprüft werden.
Über die genannten Grundsätze hinaus überprüft die Finanzverwaltung immer häufiger ob eine Sanierung in Raten innerhalb von 5 Jahren durchgeführt wird und dadurch die 15%-Grenze überschritten wird. Ein solcher Fall dürfte dann vorliegen, wenn im 4. oder 5. Jahr nach der Anschaffung Heizung, Sanitär, Fenster und Elektroinstallation im Standard verbessert wird. Näheres wird im BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl. 2003 I S. 386) beschrieben. Diese Rechtsauffassung ist strittig und müsste deshalb im Klageweg ggf. geklärt werden.
Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, dann sollten Sie die 15%-Grenze innerhalb der ersten 3 Jahre unterschreiten und innerhalb von 5 Jahren nach Durchführung dieser von Ihnen geplanten Maßnahmen auf weitere Standardverbesserungen an den Gebäudeteilen im Bereich Heizung, Sanitär, Fenster und Elektroinstallation zu verzichten und diese Maßnahmen erst nach Ablauf der von mir genannten 5 Jahren durchführen.
Sie müssen sich hier VOR Beginn der Baumaßnahmen detailliert durch einen Steuerberater beraten lassen, da hier viele Fallstricke gegeben sind.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner ersten Einschätzung des Problems geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
