Стоимость приобретения и производства по сравнению с затратами на обслуживание
Январь 9, 2012 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Уважаемые дамы и господа,
для определения порога в 15% при смешанном использовании недвижимости (собственное и арендное), мне нужна ваша помощь.
Данные по факту:
а) Передача владения: 7.11.2011
б) Цена покупки включая покупные издержки (580 тыс. евро плюс 43,5 тыс. евро) = 623,5 тыс. евро
в) Стоимость участка согласно BORIS: 655 кв. м * 500 евро/кв. м = 327,5 тыс. евро плюс пропорциональные покупные издержки 24,5 тыс. евро = 352 тыс. евро
г) Стоимость здания плюс покупные издержки = 271,4 тыс. евро
Здание полностью сдано в аренду до конца апреля 2012 года.
С мая 2012 года мы сами заселяемся в квартиру на первом этаже, таким образом, 1 квартира (40% площади) используется для собственных нужд, а 3 квартиры (60% площади) сданы в аренду.
В рамках планируемых расходов на текущий ремонт возникает вопрос о том, каков порог в 15% для определения, являются ли издержки на текущий ремонт близкими к приобретению или могут быть непосредственно вычетаемыми.
Определяется ли значение в 15% от стоимости всего здания при ситуации собственного и арендного использования?
-- здесь: 15% от 271,438 = 40,716
Каков максимально допустимый чистый показатель расходов на текущий ремонт на основании предоставленных данных с учетом порога в 15%? Как осуществляется распределение на арендную часть?
Планируются текущие ремонты и модернизации, которые могут быть прямо отнесены к отдельным квартирам (например, замена окон на сумму 30 тыс. евро, из которых 20 тыс. евро приходятся на квартиру для собственного использования и ...
Уважаемый посетитель,
Благодарим вас за ваш запрос, который я хотел бы ответить на основе ваших данных и с учетом вашего вклада в рамках начальной консультации следующим образом:
Проблема намного сложнее, чем вы предполагаете.
Предел в 15% в принципе относится к зданию, что означает сравнение предела в 15% с общими затратами на приобретение здания. На это есть распоряжение ODF-Rheinland от 06.07.2010 года, где администрация указывает в разделе 5, что текст закона в § 6 п. 1 п. 1a Налогового кодекса исключительно говорит о здании как базисном показателе. Однако Верховный суд Германии 25.09.2007 года (BFH NV/2008 S. 272) решил в случае, если здание сдается в аренду для коммерческих и жилых целей. В этом случае существуют 2 объекта, для каждого из которых предел в 15% должен быть проверен отдельно.
Помимо этих основополагающих принципов, налоговая служба все чаще проверяет, проводится ли реставрация по частям в течение 5 лет и превышается ли предел в 15%. Такой случай возможен, если на 4-м или 5-м году после приобретения улучшаются отопление, сантехника, окна и электроустановка до стандарта. Подробности описаны в письме Министерства финансов от 18.07.2003 года (BStBl. 2003 I S. 386). Это правовое мнение вызывает споры и, возможно, должно быть разрешено судебным путем.
Если вы хотите быть на стопроцентно уверены, то вы должны не превышать предел в 15% в течение первых 3 лет и отказаться от дальнейших стандартных улучшений отопления, сантехники, окон и электроустановки на части здания в течение 5 лет после проведения запланированных вами мероприятий и провести эти мероприятия только после истечения упомянутых мной 5 лет.
Перед началом строительных работ вам необходимо проконсультироваться с налоговым консультантом, так как здесь есть много подводных камней.
Надеюсь, моя первоначальная оценка проблемы помогла вам.
С уважением,
Ульрих Штиллер
Налоговый консультант/Дипломированный экономист
