Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand
Satin alma maliyetlerine yakın üretim maliyetleri vs. Bakım gideri
Ocak 9, 2012 | 30,00 EUR | cevaplandı Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sayın Bayanlar ve Baylar,
Karma kullanılan bir gayrimenkulde (% 15 sınırını belirleme) yardımınıza ihtiyacım var.
Durum hakkındaki veriler:
a) Mülkiyet devri: 7.11.2011
b) Alış fiyatı yanında edinme maliyetleri (580 bin avro + 43,5 bin avro) toplamda 623,5 bin avro
c) BORIS'e göre arazi değeri: 655 metrekare * 500 EUR/metrekare = 327,5 bin avro yanında oransal edinme maliyetleri 24,5 bin avro = 352 bin avro
d) Bina değeri yanında edinme maliyetleri = 271,4 bin avro
Binanın Nisan 2012 sonuna kadar tamamen kiralandığını belirtmek isterim.
Mayıs 2012'den itibaren zemin kat daireye kendimiz taşınıyoruz, böylece 1 daire (%40 yaşam alanı) özeldir ve 3 daire (%60 yaşam alanı) kiralanmıştır.
Planlanan bakım masrafları çerçevesinde, satın alma maliyetine yakın olan maliyetler mi yoksa doğrudan indirilebilir bakım masrafları mı olduğunu belirlemek için 15 % eşiğinin yüksekliği sorusu ortaya çıkmaktadır.
Özelleştirme ve kirayla ilişkilendirme durumunda 15 % değeri tüm bina değerinden mi hesaplanır?
-- burada: 271,438'in %15'i = 40,716
Verilen bilgilere dayanarak, 15 % sınırına dikkat edilerek maksimum izin verilen net değer ne kadardır? Bu durumda kiralanmış kısma nasıl atama yapılır?
Doğrudan bireysel dairelere atfedilebilecek bakım ve modernizasyonlar planlanmıştır (örneğin pencere değişimi 30 bin avro, bunun 20 bin avrosu özelleştirilmiş daireye ve 10 bin avrosu kiralanmış bir daireye aittir) ve sadece daireler arasında bir dağıtım anahtarı üzerinden atfedilebilecek önlemler (örneğin çatı yenileme 40 bin avro, bunun 16 bin avrosu özelleştirilmiş daireye aittir). Önce belirtilen masrafların 15 % değerine nasıl bölüneceği?
Teşekkür ederim.
Sayın Danışan,
Sorunuz için teşekkür ederim, verdiğiniz bilgiler ve çabanızı dikkate alarak birincil danışmanlık kapsamında aşağıdaki gibi cevaplamak istiyorum:
Sorun, sizin düşündüğünüzden çok daha karmaşıktır.
%15 sınırı genel olarak binaya özgüdür, bu nedenle %15 sınırı binanın toplam maliyetleriyle karşılaştırılmalıdır. ODF-Rheinland'ın 06.07.2010 tarihli bir yönergesinde, idare, § 6/1/1a EStG yasasının metninin sadece binayı referans noktası olarak belirttiğini açıklamaktadır. BFH, 25.09.2007 tarihinde (BFH NV/2008 S. 272) binanın ticari ve konut amaçlı kiralanması durumunda, 2 varlık olduğunda karar almıştır. Her varlık için %15 sınırının ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki prensiplerin ötesinde, mali idare artık daha sık olarak, bir restorasyonun 5 yıl içinde taksitler halinde yapılıp yapılmadığını ve bu nedenle %15 sınırının aşıldığını kontrol etmektedir. Bu durum, 4. veya 5. yıl sonra ısıtma, tesisat, pencereler ve elektrik tesisatının standartlarının iyileştirilmesi durumunda ortaya çıkabilir. Daha fazlası, 18.07.2003 tarihli BMF yazısında (BStBl. 2003 I S. 386) açıklanmıştır. Bu hukuki görüş tartışmalıdır ve bu nedenle mahkeme yoluyla gerekirse kesinleştirilmelidir.
Eğer kesinlikle emin olmak istiyorsanız, ilk 3 yıl içinde %15 sınırını aşmayıp, ardından planladığınız bu önlemleri uyguladıktan sonra 5 yıl içinde ısıtma, tesisat, pencereler ve elektrik tesisatında standart iyileştirmeler yapmadan ve bu önlemleri belirttiğim 5 yılın sonunda uygulamadan vazgeçmeli ve sonra bu önlemleri uygulamalısınız.
İnşaat işlemlerine başlamadan ÖNCE bir vergi danışmanından detaylı bir şekilde yardım almanız gerekmektedir, çünkü burada birçok tuzak bulunmaktadır.
Probleminizle ilgili ilk değerlendirmemle size yardımcı olabildiğimi umuyorum.
Saygılarımla,
Ulrich Stiller
Mali Danışman/Diplom İşletmeci
