Coûts de production proches de l'acquisition vs. coûts de maintenance
Janvier 9, 2012 | 30,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Madame, Monsieur,
Pour déterminer le seuil de 15 % pour un immeuble à usage mixte (résidentiel et locatif), j'ai besoin de votre aide.
Données factuelles :
a) Date de transfert de propriété : 7.11.2011
b) Prix d'achat incluant les frais d'acquisition (580 000 EUR + 43 500 EUR) = 623 500 EUR
c) Valeur du terrain selon BORIS : 655 m² * 500 EUR/m² = 327 500 EUR + frais d'acquisition proportionnels de 24 500 EUR = 352 000 EUR
d) Valeur du bâtiment incluant les frais d'acquisition = 271 400 EUR
Le bâtiment a été entièrement loué à des tiers jusqu'à fin avril 2012.
À partir de mai 2012, nous emménageons nous-mêmes dans l'appartement du rez-de-chaussée, de sorte qu'un appartement (40 % de la surface habitable) est à usage propre et 3 appartements (60 % de la surface habitable) sont loués à des tiers.
Dans le cadre des dépenses de maintenance prévues, la question se pose maintenant de savoir quel est le seuil de 15 % pour déterminer si les dépenses de maintenance sont assimilables à des coûts d'acquisition ou sont immédiatement déductibles.
Le seuil de 15 % est-il déterminé par la valeur totale du bâtiment dans le cas d'une utilisation mixte et locative ?
-- ici : 15 % de 271 438 = 40 716 EUR
Quelle est la valeur nette maximale admissible des dépenses de maintenance sur la base des informations fournies, en tenant compte du seuil de 15 % ? Comment ces dépenses sont-elles réparties sur la part louée ?
Des travaux de maintenance et de modernisation sont prévus, qui peuvent être directement imputés à des appartements individuels (par exemple, remplacement de fenêtres pour 30 000 EUR, dont 20 000 EUR pour l'appartement à usage propre et 10 000 EUR pour un appartement loué) ainsi que des mesures qui peuvent uniquement être réparties sur les différents appartements selon une clé de répartition (par exemple, rénovation du toit pour 40 000 EUR, dont 16 000 EUR pour l'appartement à usage propre). Comment répartir ces dépenses mentionnées précédemment sur la valeur de 15 % ?
Merci beaucoup.
Chère cliente, cher client,
Merci beaucoup pour votre demande, que je voudrais répondre comme suit sur la base de vos informations et compte tenu de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale :
Le problème est beaucoup plus complexe que ce que vous avez supposé.
La limite de 15% est fondamentalement liée au bâtiment, donc la limite de 15% doit être comparée avec l'ensemble des coûts d'acquisition du bâtiment. Il y a une directive de l'ODF-Rheinland du 06.07.2010 à ce sujet, où l'administration affirme dans le paragraphe 5 que le texte de loi § 6 paragraphe 1 numéro 1a EStG ne parle exclusivement que du bâtiment comme référence. Cependant, la Cour fédérale des finances (BFH) a décidé le 25.09.2007 (BFH NV/2008 p. 272) que dans le cas où le bâtiment est loué à des fins commerciales et résidentielles, il y aurait alors 2 biens économiques distincts et que la limite de 15% devrait être examinée séparément pour chaque bien économique.
En plus des principes mentionnés, l'administration fiscale vérifie de plus en plus souvent si une rénovation est effectuée en plusieurs étapes sur une période de 5 ans et si la limite de 15% est dépassée. Un tel cas pourrait se produire si, au cours de la 4ème ou 5ème année après l'acquisition, le chauffage, la plomberie, les fenêtres et l'installation électrique étaient améliorés au standard. Les détails sont décrits dans la lettre du BMF du 18.07.2003 (BStBl. 2003 I p. 386). Cette interprétation juridique est contestée et pourrait donc être clarifiée par voie de recours.
Si vous voulez être absolument sûr, vous devriez être en dessous de la limite de 15% dans les 3 premières années et renoncer à d'autres améliorations standard sur les parties du bâtiment concernant le chauffage, la plomberie, les fenêtres et l'installation électrique dans les 5 années suivant la réalisation de ces mesures que vous avez planifiées, et effectuer ces mesures uniquement après l'expiration des 5 années que j'ai mentionnées.
Avant de commencer les travaux de construction, vous devez consulter un expert-comptable de manière détaillée, car il y a de nombreux pièges à éviter.
J'espère avoir pu vous aider avec ma première évaluation du problème.
Cordialement,
Ulrich Stiller
Expert-comptable/Diplômé en gestion
