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Prêt privé - comparaison avec des tiers

Janvier 2, 2012 | 40,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt

Bonjour, je souhaite prendre un prêt privé auprès de ma femme pour financer l'acquisition d'un appartement loué conformément au contrat unilatéral joint. Nous vivons sous le régime légal de la communauté de biens et ma femme transférerait le prêt aux vendeurs depuis un compte courant uniquement à son nom. Un montant légèrement plus élevé (200 000 euros) a été transféré du compte commun sur le compte de ma femme deux semaines avant le paiement prévu. Pourriez-vous vérifier si le contrat et le processus de prêt privé sont comparables à un financement par une banque, ou si je risque des problèmes avec les impôts lors du déductions des intérêts futurs. L'objectif est simplement d'obtenir un financement intérimaire court pour une future refinancement avec un autre prêt privé familial. Je souhaite éviter que l'appartement soit financé par des fonds propres pour le moment. Ci-joint se trouve le projet de contrat plus lisible : Contrat de prêt pour l'achat des parts d'héritage de S. et A. XXXX (Notarisé par l'assesseur notarial xxxxxxx au notariat de xxxxxx à Coburg numéro d'acte xxxxx signé par A. Mustermann le xx.xx.2011) Entre le bénéficiaire du prêt M. A. Mustermann, résidant à xxxxxxxxx, ci-après désigné comme le bénéficiaire du prêt, et la prêteuse Mme B. Mustermann, résidant à xxxxxxxxx, ci-après désignée comme la prêteuse, le contrat suivant est conclu : §1 Modalités du prêt : La prêteuse accorde au bénéficiaire du prêt un prêt pour l'achat des parts d'héritage des deux héritiers S. et A. XXXX. §2 Montant du prêt et versement : Le montant du prêt s'élève à 160 000 euros. Le paiement du prêt se fera en deux versements : 1.) Versement 1 à S. XXX de 80 000 euros sur son compte. N° de compte ___________ Code banque ___________ 2.) Versement 2 à A. XXX de 80 000 euros sur son compte. N° de compte ___________ Code banque ___________ Il est expressément convenu que les dates de prélèvement des versements sur le compte de la prêteuse déterminent les moments des paiements d'intérêts. Les paiements du prêt seront effect

Oliver Burchardt

Cher demandeur,

Merci pour votre demande, à laquelle je répondrai volontiers dans le cadre d'une consultation initiale.

Veuillez noter que l'évaluation fiscale se fait sur la base des informations fournies. L'ajout, la modification ou l'omission d'informations peut modifier le résultat, éventuellement de manière significative.

En règle générale, un prêt immobilier est garanti en premier rang par l'inscription d'une hypothèque. Ce n'est pas le cas ici. Cependant, le taux d'intérêt du crédit est inférieur aux taux actuels, qui se situent autour de 2,5% (selon la durée et la solvabilité). Cela constitue une violation du principe de comparaison avec des tiers.

Ce problème peut être résolu de deux manières :
- Soit vous augmentez le taux d'intérêt, soit
- Vous accordez une garantie en premier rang en inscrivant une hypothèque.

L'article 6 du contrat n'est pas suffisant ici, car il est déjà conforme aux dispositions légales.

Je trouve également critique le virement du compte commun sur le compte de votre femme, à partir duquel le prêt est accordé. Vous devez prouver que cet argent est réellement attribuable au patrimoine de votre femme et que vous ne vous accordez pas vous-même un prêt.

En principe, votre démarche est réalisable avec une documentation écrite, comme le prévoit le contrat.

Cependant, vous ne pourrez pas réaliser d'économies d'impôts. Bien que vous puissiez déduire les intérêts payés à votre femme en tant que frais professionnels, votre femme devra déclarer les intérêts reçus comme revenus de capitaux. Si vous êtes imposés ensemble, votre revenu imposable ne changera pas, ce qui entraînera la même charge fiscale.

J'espère que mes explications vous ont été utiles.

Cordialement,

Oliver Burchardt
Expert-comptable
Conseiller fiscal