Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Darlehen von Privat -Fremdvergleich-

Januar 2, 2012 | 40,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt

Hallo, ich möchte zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung entsprechend dem angehängten einseitigen Vertrag ein Privatdarlehen bei meiner Ehefrau nehmen. Wir leben im gesetzlichen Güterstand und meine Frau würde das Darlehen von einem nur auf ihren Namen geführten Girokonto an die Verkäufer überweisen. Ein etwas höherer Betrag (200.000 Euro) wurde (2 Wochen)vor der geplanten Auszahlung aus dem Vermögensanteil meiner Frau von unserem Gemeinschaftskonto auf das Konto meiner Frau überwiesen. Können Sie bitte für mich prüfen ob der Vertrag und die Vorgehensweise einem Vergleich mit einer Fremdfinanzierung über eine Bank stand hält, oder ob ich bei der geplanten Absetzung der zukünftigen Zinszahlungen mit Schwierigkeiten mit dem Finanzamt rechnen muss. Ziel der Aktion ist nur eine relativ kurze Zwischenfinanzierung für eine spätere Anschlussfinanzierung mit ebenfalls einem Privatdarlehen aus der Verwandtschaft. Ich möchte jetzt auf jeden Fall vermeiden dass die Wohnung aus Eigenkapital finanziert wird. hier der auch im Anhang befindliche und besser lesbare Vertragsentwurf ___________________________________________________________ Darlehensvertrag für den Kauf der Erbanteile von S. und A. XXXX (Beurkundet durch Notarassessorin xxxxxxx beim Notariat xxxxxx in Coburg Urkunden-Nr. xxxxx unterschrieben durch A. Mustermann am xx.xx.2011) Zwischen dem Darlehensnehmer Hr. A. Mustermann, wohnhaft in xxxxxxxxx, im Folgenden nur Darlehensnehmer genannt und der Darlehensgeberin Fr. B. Mustermann, wohnhaft in xxxxxxxxx im Folgenden nur Darlehensgeber genannt, wird folgender Vertrag geschlossen:
§1 Darlehensmodalitäten: Darlehensgeber gewährt dem Darlehensnehmer ein Darlehen für den notariell beurkundeten Kauf der beiden Erbanteile der Erbengemeinschaft S. und A. XXXX.

§2 Darlehensbetrag und Auszahlung: Die Darlehenssumme beträgt 160.000 Euro (in Worten Einhundertunddreiunddreisigtausend). Die Auszahlung des Darlehens erfolgt durch Auszahlung von 2 Teilbeträgen:
1.) Teilbetrag 1 an S. XXX von 80.000 Euro auf dessen Konto. Nr. ___________ BLZ ___________
2.) Teilbetrag 2 an A. XXX von 80.000 Euro auf deren Konto. Nr. ___________BLZ ___________
Es wird hiermit verbindlich vereinbart, dass die Abbuchungstage der Teilbeträge auf dem Konto des Darlehensgebers die Zeitpunkte der Auszahlung der Darlehensteilbeträge für die Zinsberechnung festlegen. Die Auszahlung der Darlehensbeträge erfolgt von folgendem Konto des Darlehensgebers: Bank: DKB Deutsche Kreditbank AG Kontoinhaber: Fr. B. Mustermann Konto-Nr. --------------- BLZ: 120 300 00

§3 Zinssatz und Zinsanpassung: Der Zinssatz beträgt 2 % pro Jahr. Die Zahlung der Zinsen erfolg einmal jährlich zum 31.12. für das abgelaufene Kalenderjahr. Die erste Zinsabrechnung erfolgt jedoch frühestens zum 31.12. 2012 Erfolgt eine Kündigung des Darlehens durch eine der Vertragsparteien so erfolgt die Zinszahlung spätestens 8 Wochen nach Eingang des Rückzahlungsbetrages auf das Konto des Darlehensgebers. Jede der Vertragsparteien kann schriftlich eine Anpassung des Zinssatzes zum jeweils 1. Kalendertag eines Monats verlangen. Kommt keine Einigung zustande so kann dieser Vertrag nur fristgerecht entsprechend

§ 4 gekündigt werden. Vereinbarungen zu Zinsänderung sind von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben und diesem Vertrag anzuhängen. §4 Kündigung, Darlehensrückzahlung: Die Kündigungsfrist für das Darlehen beträgt für beide Vertragsparteien 2 Wochen zum Ende eines vollen Kalendermonats und bedarf der Schriftform. Die Rückzahlung erfolgt auf das Konto des Darlehensgebers.

§5 Verzugszinsen Gerät der Darlehensnehmer mit der Rückzahlung in Verzug so beträgt der Zinssatz für die Zeit des Verzuges 8% /Jahr §6 Haftung Der Darlehensnehmer haftet für Zins- und Rückzahlung aus seinem gesamten Vermögen Vereinbart am:

Darlehensgeber

Darlehensnehmer A.

Vielen Dank im Voraus Mit freundlichen Grüßen R.K.

Oliver Burchardt

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.

Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Angaben erfolgt. Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann das Ergebnis, ggf. auch wesentlich, verändern.

Im Regelfall wird bei solches Baudarlehen erstrangig durch Eintragung einer Grundschuld besichert. Dies ist hier nicht der Fall. Trotzdem liegt der Kreditzins unterhalb der derzeitigen Zinsen, die bei ungefähr 2,5% (je nach Laufzeit und Bonität) liegen. Hierin liegt ein Verstoß gegen den Fremdvergleichsgrundsatz.

Dieses Problem ist auf zwei Arten lösbar:
- Entweder erhöhen Sie den Zinssatz oder
- Sie gewähren eine erstrangige Besicherung durch Eintragung einer Grundschuld.

§ 6 des Vertrages ist hier nicht ausreichend, da dies sowieso den gesetzlichen Regelungen entspricht.

Kritisch sehe ich auch die Überweisung vom Gemeinschaftskonto auf das Konto Ihrer Frau, von dem dann aus das Darlehen gewährt wird. Hier sind Sie in der Nachweispflicht, daß dieses Geld wirklich dem Vermögen Ihrer Frau zuzurechnen ist und Sie nicht sich selbst ein Darlehen gewähren.

Grundsätzlich ist Ihr Vorgehen aber bei einer schriftlichen Dokumentation, wie sie der Vertrag vorsieht, umsetzbar.

Allerdings können Sie damit keine Steuerersparnis erzielen. Zwar können Sie die an Ihre Frau gezahlten Zinsen als Werbungskosten abziehen, gleichzeitig muß Ihre Frau aber die erhaltenen Zinsen als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern. Sofern Sie zusammenveranlagt werden, ändert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen nicht, was zur gleichen Steuerlast führt.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Burchardt
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater