Finanzamt erkennt Mietverhältnis nicht mehr an
März 4, 2012 | 25,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Hallo,
ich habe die Dachgeschoßwohnung meines Eigenheims an meine Eltern vermietet. Das Mietverhältnis läuft seit dem 01.01.1997 und wurde vom Finanzamt auch anerkannt.
Nun mit dem Steuerbescheid 2009 die Überraschung, das Finanzamt erkennt das Mietverhältnis nicht mehr an, da über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses Verluste in Höhe von 60.000,00 Euro angefallen wären.
Hiergegen hat meine Steuerberaterin Widerspruch eingelegt, welcher immer noch zur Bearbeitung auf der Revisionsabteilung des Finanzamtes liegt.
Für 2010 haben wir die Miete um monatlich 50,00 Euro erhöht, womit Sie laut Mietspiegel der ortsüblichen Miete entspricht.
Da ich meinen Steuerbescheid für 2010 noch nicht habe, hatte ich mit den Finanzamt telefoniert. Hier wurde mir gesagt, das das Mietverhältnis für 2010 wieder nicht anerkannt wird, weil die Verluste wohl wieder bei 2.200,00 Euro liegen würden und wohl auch nicht der Widerspruch für 2009 keinen Erfolg haben wird.
Meine Fragen hierzu:
Hätte meine Steuerberaterin dieses Mißverhältnis bei der Vermietung nicht bemerken müssen? (60.000,00 Euro Verlust in 13 Jahren ist ja Wahnsinn!)
Habe ich bei der Summe überhaupt Chancen, das das Mietverhältnis wieder anerkannt wird?
Raten Sie mir zu einen Steuerberater-Wechsel?
Vielen Dank.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
In Ihrem Falle liegt eine Vermietung an nahe Angehörige vor.
Wenn das Mietverhältnis wie unter fremden Dritten durchgeführt wird, ist es anzuerkennen. Dabei ist folgendes grundsätzlich zu beachten:
1. Unterschreitet die Miete einen Anteil von 56% der ortsüblichen Miete, dann sind nur die anteiligen Werbungskosten abzugfähig. Das Finanzamt darf nach dem Urteil des BFH vom 22.07.2003 ( BFH/NV 2003 S. 1493 ) die Frage, ob ein Totalüberschuss erzielt wird bei verbilligter Vermietung an Angehörige nicht prüfen, wenn es zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten kommt.
2. Liegt der Mietzins zwischen 56% und unter 75% der ortsüblichen Miete, dann werden die Verluste nur dann anerkannt, wenn ein Totalüberschuss anhand einer Prognose nachgewiesen werden kann.
3. Bei einer Vermietung ab 75% der ortsüblichen Miete, werden die Verluste in voller Höhe anerkannt.
Ihr Problem kann nur nach Einsicht in die Unterlagen verbindlich gelöst werden. Wenn Sie an einer Überprüfung im Rahmen eines Mandats Interesse haben, können Sie sich unter StillerStB@gmx.de mit mir in Verbindung setzen. Allerdings bin ich erst in 3 Tagen wieder erreichbar.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
