Steuern aus Verpachtung vermeiden
März 16, 2012 | 25,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Sachverhalt:
Ich besitze ein Seegrundstück in Bayern, welches ich an einen Privatmann verpachtet habe.
Bei der diesjährigen Steuererklärung müsste ich die Pachteinnahmen von ca. 350 Euro /monatlich erstmals angeben.
Ich möchte möglichst keine Steuern oder zumindest möglichst wenig Steuern für die Vermietung/Verpachtung meines Seegrundstücks zahlen.
Verschiedene evtl. verwertbare Randbedingungen:
Wir haben eine Immobilie, die vermietet ist und seit vielen Jahren in der Steuererklärung angegeben wird. Sie ist im Besitz meiner Frau. Wir bezahlen Steuern für diese Einnahmen
Wir haben zwei Kinder (beide unter 10 Jahre alt)
Unsere Steuerklassen: 3 u 5. Meine Frau verdient ca. 15.000,- p. a. in Festanstellung, ich ca. 100.000,- p.a., ebenfalls in Festanstellung.
Wir sind zusammen veranlagt (..oder wie das heißt;-))
Fragen:
1) Wie kann ich mit möglichst geringem finanziellen Aufwand Steuern/Abgaben für die Vermietung/Verpachtung meines Sees vermeiden?
2) Kann ich meine Söhne als Empfänger der Miete einsetzen(Ihren Einkommens- Freibetrag nutzen). Falls ja, wie muss ich vorgehen? – reicht es aus, für sie ein eigenes Konto zu eröffnen? Oder..
3)..Muss ich den See auf sie umschreiben, um sie als Mietempfänger zu legalisieren?
4) Reicht evtl. eine (kostenlose) Verpachtung an meine Söhne aus? Sie treten dann als Weiterverpächter an den eigentlichen Pächter auf.
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
Bitte beachten Sie, daß die steuerrechtliche Würdigung auf Basis der gemachten Angaben erfolgt. Das Hinzufügen, Ändern oder Weglassen von Angaben kann das Ergebnis, ggf. auch wesentlich, verändern.
Sofern Sie das Grundstück in Ihrem Namen verpachten, sehe ich leider keine Möglichkeit, eine Steuerzahlung auf die Pachteinnahmen zu vermeiden. Gleiches gilt, wenn Sie das Grundstück auf Ihre Frau überschreiben und anschließend sie als Verpächterin auftritt.
Die Möglichkeit, Ihre Söhne als Verpächter auftreten zu lassen, ist steuerlich grundsätzlich möglich. Allerdings muß das Geld Ihren Söhnen auch wirklich zur freien Verfügung zufließen, eine rein rechtliche Strohmannkonstruktion wird einer steuerlichen Prüfung nicht standhalten. Daher wird eine kostenlose Verpachtung an Ihre Söhne mit einer anschließenden Verpachtung durch diese den steuerlich angestrebten Zweck nicht erfüllen. In Betracht kommt nur eine kostenpflichtige Verpachten oder aber das Überschreiben des Grundstücks an Ihre Söhne. Die kostenpflichtige Verpachtung scheidet aus, daß diese Konstruktion bei Ihnen die gleichen steuerlichen Folgen wie bei einer direkten Verpachtung auslösen würde.
Daher ist im ersten Schritt die Schenkung des Grundstücks an Ihre Kinder notwendig. Im zweiten Schritt müssen diese dann in den Pachtvertrag mit Ihrem Pächter eintreten. Hinsichtlich des zweiten Schrittes sollten Sie sich allerdings durch einen Rechtsanwalt familienrechtlich beraten lassen. Durch den Pachtvertrag müssen Ihre Kinder geschäftsfähig gemacht werden. Gleichzeitig ist eventuell sogar die Bestellung eines Ergänzungspflegers notwendig, da Ihre Kinder hier Rechtsgeschäfte abschließen, bei denen Sie sie als Eltern nicht vertreten dürfen. Sie hier sachgerecht zu beraten, ist mir aufgrund berufsrechtlicher Schranken nicht möglich. Gleichzeitig müssen Sie beachten, daß das Grundstück dann final Ihrer Verfügungsmacht entzogen ist, da das Eigentum bei Ihren Kindern liegt. Ob Sie hier familienrechtlich wirksam Grenzen ziehen können, die dann wiederum einer steuerrechtlichen Prüfung standhalten (z.B. durch Bestellung eines Nießbrauchs oder die Vereinbarung eines Weiterveräußerungsverbots), muß dann separat geprüft werden.
Ich hoffe, Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich gewesen zu sein.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Burchardt
Steuerberater
