Kauf eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (als Ferienwohnung vermieten?!)
April 14, 2012 | 35,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Wir werden ein Einfamilienhaus kaufen und dieses selber bewohnen. Im Erdgeschoss (Hanglage) befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit 2 Zimmer mit Küche und Bad die auch vermietet werden könnte.
Die Überlegung ist dieses als Ferienwohnung anzubieten.
Worauf ist beim Notarvertag und Finanzierung bzw. Finanzamt zu achten ?
1. Sollten im Notarvertrag der Kaufpreis für diese Räume gleich getrennt aufgeführt werden - also zwei Preise einmal für eigengenutzte Fläche und gedachte Ferienwohnung?
Ist da ein Unterschied zur "Voll"-Vermietung?
2. Sollte die Finanzierung auch getrennt aufgestellt werden für selbstbewohnten Bereich und Ferienwohnung ?
3. Ist Anmeldung bein FA notwendig wegen MwSt. ?
Ist man dann Unternehmer bei Ferienwohnung anders als bei normaler Voll-Vermietung?
Haben wir etwas nicht bedacht ?
Das Haus wird von mir und Ehepartnerin 50/50 gekauft - ich bin fest angestellt und Ehepartnerin ist Hausfrau mit geringf. Beschäftigung.
Vielen Dank !
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung beabsichtigen Sie, Einkünfte aus Vermietung der Einliegerwohnung zu erzielen. Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einliegerwohnung sind Werbungskosten.
1) Im Notarvertrag muss der Kaufpreis nicht zwingend aufgeteilt werden. Wenn nur ein Gesamtpreis für die Immobilie im Notarvertrag vereinbart wird, teilt die Finanzverwaltung normaler Weise diesen Kaufpreis nach Flächenverhältnis zwischen der zu vermietenden Wohnung und dem zum eigenen Wohnzweck genutzten Bereich auf. Es ist jedoch oft vorteilhaft, wenn gleich im Notarvertrag Kaufpreise für beide Teile der Immobilie getrennt vereinbart werden. Das sorgt die Klarheit bei der Berechnung der Werbungskosten. Denn nur die Abschreibung von Anschaffungskosten für die Einliegerwohnung zählt zu den Werbungskosten. Bitte beachten Sie, dass die Kaufpreisaufteilung dem Marktpreisverhältnis entsprechen soll. Anderenfalls könnte passieren, dass die Finanzverwaltung die Aufteilung des Kaufpreises nicht anerkennt.
2) Es ist auch empfehlenswert, die Finanzierung für die Einliegerwohnung und sonstigen Bereich getrennt aufzustellen. Insbesondere, wenn Sie Ihr Eigenkapital vollständig für selbst genutzten Wohnbereich verwenden und die Einliegenwohnung vollständig mit Kredit finanzieren möchten. In diesem Fall soll die Bezahlung des Kaufpreises getrennt von unterschiedlichen Konten erfolgen.
3) Ich gehe davon aus, dass Sie die Ferienwohnung zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithalten. Die Umsätze sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Sie sind verpflichtet, sich zur Aufnahme dieser Tätigkeit beim Finanzamt anzumelden. Vermieter sind grundsätzlich Unternehmer iSd § 2 UStG. Jedoch ist langfristige Grundstücksvermietung nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei.
Damit Sie keine Schwierigkeit beim Absetzen der Werbungskosten bekommen, ist es empfehlenswert, eine klare Zuordnung aller Aufwendungen vorzunehmen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.
Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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