Ferienwohnung auf Rügen ohne deutschen Wohnsitz
Mai 30, 2012 | 30,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Guten Tag,
ich bin Deutsche,verheiratet mit einem Schweizer, wohnhaft in der Schweiz, wo ich auch arbeite und meine Steuern zahle. Nun möchten wir eine Ferienwohnung in Deutschland kaufen (vermutlich Rügen), die wir vorwiegend vermieten möchten (Saison ca. von Mai - Okt.), und nur 1-2 Wochen pro Jahr selber nutzen möchten.
Meine Frage: Müssen wir die Einnahmen in Deutschland versteuern, obwohl wir keinen Wohnsitz dort haben?
Wenn ja: wie hoch werden Mieteinnahmen besteuert? Können Werbungskosten für Vermietung, sowie die Zinsen eines Finanzierungskredites gegen die Umsatzsteuer geltend gemacht werden (denn wir zahlen wir ja weiter keine Steuern in Deutschland, die wir reduzieren könnten). Gibt es einen Freibetrag für Mieteinahmen?
Vielen Dank.
MfG
Sonja Burger Demuth
Sehr geehrter Fragestellerin,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Einkünfte aus der Vermietung der Ferienwohnung unterliegen in Deutschland der beschränkten Steuerpflicht. Die Vermietung von Ferienwohnungen kann sowohl zu Einkünften aus Gewerbebetrieb als auch zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen. Von gewerblichen Einkünften ist auszugehen, wenn die Wohnung in einer Ferienanlage mit einer Vielzahl gleichartiger Wohnungen liegt, eine zentrale Vermarktung vorgenommen wird und eine hotelbetriebartige Verwaltung existiert.
In allen anderen Fällen liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Sie versteuern denn Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Kosten, die in Zusammenhang mit der Vermietung anfallen. Dies sind neben den laufenden Kosten auch die Schuldzinsen und die Absetzung für Abnutzung (Prozentsatz vom Kaufpreis für das Gebäude). In der Regel wird eine Abschreibung von 2% auf 50 Jahre vorgenommen.
Auch die Aufwendungen für die Wohnungsvermittlung ist absetzbar.
Die Selbstnutzung führt nicht zu Einnahmen, dementsprechend können aber auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Leerstandszeiten sind nicht der Selbstnutzung, sondern der Vermietung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige Umstände vorträgt, wodurch eine Selbstnutzung ausgeschlossen erscheint. Eine Wohnung wird ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten, wenn der Eigentümer eine Vermietungsorganisation beauftragt, die Wohnung zu vermieten und sich selber nur feste Nutzungszeiten einräumt . Die Werbungskosten sind folglich entsprechend der Selbstnutzung zu kürzen.
Bei der beschränkten Steuerpflicht entfallen alle Steuerbegünstigungen für Inländer, insbesondere der Grundfreibetrag von 8.004 €. Daher sind positive Einkünfte ab dem ersten Euro steuerpflichtig. Der Eingangssteuersatz liegt 2012 bei 14,77 % Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag. Umsatzsteuer wird auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erhoben, wenn Sie hierzu optieren oder gewerbliche Einkünfte über 17.500 € vorliegen.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
