Квартира в аренду на Рюгене без немецкой регистрации.
Май 30, 2012 | 30,00 EUR | отвечено Michael Herrmann
Здравствуйте,
я немка, замужем за швейцарцем, проживаю в Швейцарии, где также работаю и плачу налоги. Мы хотим купить квартиру в Германии (вероятно, на Рюгене), которую планируем в основном сдавать в аренду (сезон примерно с мая по октябрь), и использовать сами всего 1-2 недели в году.
Мой вопрос: должны ли мы уплачивать налоги в Германии с доходов, если у нас там нет места жительства?
Если да: какова ставка налогообложения арендных доходов? Можно ли списывать рекламные расходы на аренду, а также проценты по кредиту на финансирование от налога на добавленную стоимость (ведь мы все также не платим налоги в Германии, которые мы могли бы уменьшить). Существует ли налоговый вычет для арендных доходов?
Спасибо.
С уважением,
Соня Бургер Демут.
Уважаемая спрашивающая,
во-первых, благодарю за ваш запрос, который я также хотел бы ответить на основе ваших данных и в контексте вашего участия в рамках первичной консультации. Ответ будет предоставлен в соответствии с описанием обстоятельств. Отсутствие или неправильные данные о фактическом положении вещей могут повлиять на правовой результат.
Доходы от аренды квартиры для отдыха в Германии подлежат ограниченному налогообложению. Аренда квартир для отдыха может привести как к доходам от предпринимательской деятельности, так и к доходам от аренды и сдачи в аренду. Предполагается, что доходы являются предпринимательскими, если квартира находится в отпускном комплексе с множеством однотипных квартир, проводится централизованная маркетинговая деятельность и существует административное управление, аналогичное гостиничному.
Во всех остальных случаях доходы будут относиться к доходам от аренды и сдачи в аренду. Вы облагаете налогом излишек доходов над рекламными расходами. Рекламные расходы - это все расходы, связанные с арендой. Это, помимо текущих расходов, также проценты по кредитам и амортизация (процент от стоимости здания). Как правило, амортизация составляет 2% на 50 лет. Также возможно списание расходов на агентские услуги.
Самостоятельное использование не приводит к доходам, соответственно, расходы, пропорциональные времени самостоятельного использования, не могут быть учтены как рекламные расходы. К самостоятельному использованию относится и период, когда дом для отдыха ни сдается в аренду, ни фактически не используется владельцем, но постоянно доступен для использования налогоплательщику. Время простоя не относится к самостоятельному использованию, а относится к аренде, если налогоплательщик предоставляет обстоятельства, исключающие самостоятельное использование. Квартира сохраняется исключительно для сдачи в аренду, если владелец поручает организации по аренде квартиру для сдачи в аренду и сам устанавливает только фиксированные сроки использования. Рекламные расходы соответственно должны быть сокращены в соответствии с самостоятельным использованием.
При ограниченной налоговой обязанности отпадают все налоговые льготы для резидентов, в частности базовая сумма 8 004 евро. Поэтому положительные доходы облагаются налогом с первого евро. Ставка налога на доходы в 2012 году составляет 14,77% налога на доходы включая солидарный налог. Налог на добавленную стоимость взимается только на доходы от аренды и сдачи в аренду, если вы согласитесь с этим или если имеются предпринимательские доходы свыше 17 500 ев
