Списываемость частично сдаваемой жилой недвижимости
Март 22, 2012 | 40,00 EUR | отвечено Matthias Wander
Следующая ситуация:
Мать (получает инвалидную пенсию, через 2 года получит обычную пенсию) владеет еще не выплаченным частным домом (построен в 1994 году) и живет на первом этаже. Я (самозанятый) живу с семьей на втором этаже (со своей кухней/туалетом). В настоящее время я живу без арендной платы.
Рассматривается вариант, что я выкуплю дом у моей матери (с финансированием) для возможности налогового вычета процентов по кредиту. Моя мать останется жить на первом этаже (с пожизненным правом проживания). При этом я возьму на себя текущее финансирование (которое еще длится 6 лет).
Теперь вопросы:
1. Возможно ли списание процентов по кредиту для частного дома, который частично арендуется?
2. Как рассчитывается доля пригодных для списания процентов? По квадратным метрам жилой площади?
3. Могу ли/разрешено ли мне предоставить квартиру на первом этаже моей матери без арендной платы в обмен на более низкую цену покупки? Как это повлияет на списываемые проценты по кредиту?
4. Я хочу использовать пристройку (гараж) в качестве офиса (нужно провести ремонт). В какой мере это можно учесть в затратах на приобретение недвижимости в рамках моей самозанятости?
5. Будет ли излишек от продажи, превышающий кредит, иметь последствия для инвалидной пенсии моей матери?
6. Возможно, мне потребуется провести ремонтные работы (пол, стены) в рамках покупки. Могут ли эти расходы быть учтены? Должны ли работы происходить одновременно с покупкой или у меня будет определенное время после покупки?
7. Что еще следует учитывать?
Когда ситуация станет конкретной, я, конечно, обсужу ее с моим налоговым консультантом. Эти вопросы помогут мне понять, имеет ли это смысл.
Спасибо за ваш подробный ответ!
Уважаемый консультант,
Благодарим вас за ваш запрос, на который я хотел бы ответить на основе ваших данных и с учетом вашего участия в рамках первичной консультации.
1. Списание процентов по кредиту возможно для частично сдаваемого в аренду дома. Однако аренда должна быть платной. Для части, которую использует ваша мать, проценты по кредиту могут учитываться только в том случае, если вы сдаете ее в аренду за плату. Для помещений, предоставленных бесплатно, расходы на рекламу не могут быть учтены. Если вашей матери будет предоставлено жилищное право, платная аренда исключается.
2. Разделение происходит по квадратным метрам.
3. Бесплатное предоставление не имеет отношения к цене покупки. Это не влияет на проценты по кредиту. Кроме того, разница между ценой покупки и рыночной стоимостью является событием, подлежащим налогообложению подарочным налогом.
4. Если бы вы купили дом у своей матери и затем использовали гараж для своего бизнеса, возможно, гараж должен быть введен в предпринимательский капитал. Обязательно обсудите это с вашим налоговым консультантом заранее. Однако позднее строительство не повлияет на цену покупки.
5. Для расчета прибыли от продажи из суммы продажи вычитаются не кредиты, а первоначальные затраты. Прибыль от продажи самостоятельно используемого дома не облагается налогом. Поскольку нет налогооблагаемого дохода, это не должно повлиять на инвалидную пенсию.
6. Расходы на ремонт могут быть учтены в налоговом плане, если они были понесены для сдаваемой в аренду части. Тогда необходимо проверить, являются ли они немедленно вычитаемыми рекламными расходами или расходами на покупку. Доля зарплаты на счетах по дополнительным условиям может быть учтена в налоговом плане как услуги ремонтных работ.
7. Перенос кредита - это платная операция, т. е. стоимость приобретения составит цену покупки + перенос кредита.
Ваш проект невыгоден с налоговой точки зрения. С одной стороны, вы не сможете учесть ни проценты по кредиту, ни расходы на ремонт (исключение: услуги ремонтных работ) налоговым путем. С другой стороны, вы создаете предпринимательский капитал, который имеет недостаток в том, что при последующей продаже или изъятии прибыли (пассивные резервы) придется уплачивать налог. Факт, что вы можете частично учесть расходы на гараж, используемый в бизнесе, играет второстепенную роль.
Обязательно обсудите свой проект заранее с вашим налоговым консультантом. Он определенно сможет предложить вам более выгодное налоговое решение.
Надеюсь, я мог помочь вам в рам
