Absetzbarkeit teilvermietetes Wohneigentum
März 22, 2012 | 40,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander
Folgende Situation:
Mutter (bezieht Erwerbsunfähigkeitsrente, in 2 Jahren normale Altersrente) besitzt ein noch nicht abgezahltes Einfamilienhaus (Bj. 1994) und wohnt im EG. Ich (selbstständig) wohne mit Familie im OG (eigene Küche/WC). Zur Zeit wohne ich mietfrei.
Es besteht die Überlegung, dass ich das Haus meiner Mutter abkaufe (finanziert), um ggf. die Darlehenszinsen steuermindernd abzusetzen. Meine Mutter würde im EG wohnen bleiben (mit lebenslangem Wohnrecht). Die laufende Finanzierung (läuft noch 6 Jahre) würde ich dabei übernehmen.
Jetzt die Fragen:
1. Ist die Absetzung der Darlehenszinsen bei einem teilvermieteten Einfamilienhaus überhaupt möglich ?
2. Wie wird der Anteil der anrechenbaren Zinsen berechnet ? Nach qm der Wohnfläche ?
3. Kann/Darf ich die Wohnung im EG meiner Mutter im Gegenzug für einen geringeren Kaufpreis mietfrei überlassen ? Inwiefern hätte dies Einfluss auf die abzusetzenden Darlehenszinsen ?
4. Ich möchte den Anbau (Garage) als Büro nutzen (muss ausgebaut werden). Inwiefern kann dies bei den Anschaffungskosten der Immobilie im Rahmen meiner Selbstständigkeit kostenmäßig berücksichtigt werden ?
5. Hat der das Darlehen übersteigende Erlös aus dem Verkauf für meine Mutter Auswirkungen auf die Erwerbsunfähigkeitsrente ?
6. Ggf. werde ich im Rahmen des Kaufs Renovierungsarbeiten (Boden, Wände) vornehmen lassen. Können die Kosten berücksichtigt werden ? Müssen die Arbeiten zeitgleich zum Kauf passieren oder habe ich nach dem Kauf eine gewisse Zeit ?
7. Was gibt es noch zu beachten ?
Wenn die Sache konkret wird, werde die Situation natürlich mit meinem Steuerberater besprechen. Die Fragen dienen der Abklärung bzw. Vorbereitung meinerseits, ob es überhaupt Sinn macht.
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
1. Die Absetzung der Darlehenszinsen ist bei einem teilvermieteten Haus möglich. Die Vermietung muss jedoch gegen Entgelt erfolgen. Für den selbstgenutzten Teil können die Darlehenszinsen nicht berückdichtigt werden. Für den Teil, den Ihre Mutter nutzt können die Darlehenszinsen nur berücksichtigt werden, wenn Sie an Ihre Mutter entgeltlich vermieten. Für unentgeltlich überlassene Räume können keine Werbungskosten abgesetzt werden. Wenn Ihre Mutter ein Wohnrecht bekommt, scheidet eine entgeltliche Vermietung aus.
2. Die Aufteilung erfolgt nach qm.
3. Die mietfreie Überlassung hat mit dem Kaufpreis nichts zu tun. Auf die Darlehenszinsen hat dies keine Auswirkung. Des Weiteren wäre die Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert ein schenkungssteuerrelevanter Vorgang.
4. Wenn Sie das Haus von Ihrer Mutter kaufen würden und dann die Garage für Ihre Selbständigkeit nutzen würden, müßte die Garage evtl. ins Betriebsvermögen eingelegt werden. Dies sollten Sie auf jeden Fall vorher mit Ihrem Steuerberater besprechen. Jedoch hat der spätere Umbau keine Auswirkung auf den Kaufpreis.
5. Für die Ermittlung eines Veräußerungsgewinns wird von dem Veräußerungserlös nicht das Darlehen, sondern die ursprünglichen Anschaffungsksoten abgezogen. Ein evtl. Gewinn aus der Veräußerung eines selbstgenutzten Hauses wird nicht versteuert. Da es zu keinen steuerpflichtigen Einkünften kommt, sollte es keine Auswirkung auf die Erwerbsunfähigkeitsrente haben.
6. Die Kosten für die Renovierung können steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie für den vermieteten Teil angefallen sind. Dann muss aber geprüft werden, ob es sofort abziehbare Werbungskosten sind oder anschaffungsnahe Herstellungskosten. Für privat genutzte Räume kann der Lohnanteil in den Rechnungen unter weiteren Voraussetzungen als Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden.
7. Die Übernahme des Darlehens ist ein entgeltlicher Vorgang, d. h. die Anschaffungskosten wären der Kaufpreis + Übernahme des Darlehens.
Ihr Vorhaben ist aus steuerlicher Sicht nachteilig. Zum einen könnten Sie weder die Darlehenszinsen noch die Renovierungskosten (Ausnahme: Handwerkerleistungen) steuerlich berücksichtigen. Zum anderen produzieren Sie Betriebsvermögen, welches den Nachteil hat, dass bei späterer Veräußerung oder Entnahme die Wertsteigerung (stille Reserven) versteuert werden müssen. Da spielt die Tatsache, dass Sie für die betrieblich genutzt Garage anteilig die Kosten geltend machen können, eine untergeordnete Rolle.
Sie sollten auf jeden Fall im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater Ihr Vorhaben durchsprechen. Dieser kann Ihnen mit Sicherheit eine steuerlich günstigere Lösung aufzeigen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Wander
Steuerberater
