Déductibilité partielle de la propriété immobilière louée
Mars 22, 2012 | 40,00 EUR | répondu par Matthias Wander
Voici la situation suivante :
La mère (perçoit une rente d'invalidité, prendra sa retraite normale dans 2 ans) possède une maison individuelle qui n'est pas encore entièrement payée (construite en 1994) et vit au rez-de-chaussée. Je (travailleur indépendant) vis avec ma famille à l'étage (avec ma propre cuisine/salle de bain). Actuellement, j'habite gratuitement.
Il est envisagé que j'achète la maison de ma mère (avec un financement) afin de potentiellement déduire fiscalement les intérêts d'emprunt. Ma mère resterait vivre au rez-de-chaussée (avec un droit de résidence à vie). Je reprendrais le remboursement en cours (encore 6 ans restants).
Maintenant les questions :
1. Est-il possible de déduire les intérêts d'emprunt pour une maison individuelle partiellement louée ?
2. Comment est calculée la part des intérêts déductibles ? En fonction de la superficie habitable ?
3. Puis-je/dois-je laisser l'appartement au rez-de-chaussée à ma mère gratuitement en échange d'un prix d'achat plus bas ? Comment cela influencerait-il les intérêts déductibles ?
4. Je souhaite utiliser l'extension (garage) comme bureau (qui devra être aménagé). Comment ces coûts peuvent-ils être pris en compte dans les coûts d'acquisition de la propriété dans le cadre de mon activité indépendante ?
5. Le produit de la vente dépassant le prêt aurait-il des conséquences sur la rente d'invalidité de ma mère ?
6. Il est possible que je fasse réaliser des travaux de rénovation (sol, murs) dans le cadre de l'achat. Ces coûts peuvent-ils être pris en compte ? Les travaux doivent-ils être effectués simultanément à l'achat ou ai-je un certain temps après l'achat ?
7. Quels autres aspects dois-je prendre en compte ?
Lorsque la situation deviendra concrète, je discuterai bien sûr de la situation avec mon expert-comptable. Ces questions servent à clarifier et à me préparer pour savoir si cela a du sens.
Merci beaucoup pour votre réponse détaillée !
Cher demandeur,
Merci pour votre requête, que je souhaite répondre en fonction de vos informations et de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale.
1. La déduction des intérêts du prêt est possible pour une maison partiellement louée. Cependant, la location doit être rémunérée. Les intérêts du prêt ne peuvent pas être déduits pour la partie occupée par vous-même. Pour la partie que votre mère utilise, les intérêts du prêt ne peuvent être déduits que si vous louez à votre mère moyennant rémunération. Aucuns frais de publicité ne peuvent être déduits pour les pièces mises à disposition gratuitement. Si votre mère obtient un droit de résidence, la location rémunérée est exclue.
2. La répartition se fait en fonction des mètres carrés.
3. La mise à disposition gratuite n'a rien à voir avec le prix d'achat. Cela n'a pas d'incidence sur les intérêts du prêt. De plus, la différence entre le prix d'achat et la valeur marchande est un acte relevant de la taxe sur les dons.
4. Si vous achetiez la maison de votre mère et utilisiez le garage pour votre activité indépendante, le garage pourrait éventuellement être intégré dans le patrimoine commercial. Vous devriez en discuter avec votre conseiller fiscal avant de prendre toute décision. Cependant, la rénovation ultérieure n'a pas d'incidence sur le prix d'achat.
5. Pour calculer une plus-value de cession, le produit de la cession ne doit pas être déduit du prêt, mais des coûts d'acquisition initiaux. Une éventuelle plus-value de la cession d'une maison occupée par le propriétaire n'est pas imposable. Comme il n'y a pas de revenus imposables, cela ne devrait pas avoir d'incidence sur la pension d'invalidité.
6. Les coûts de rénovation peuvent être déduits fiscalement s'ils ont été engagés pour la partie louée. Il faut alors vérifier s'il s'agit de dépenses publicitaires immédiatement déductibles ou de coûts de fabrication proches de l'acquisition. Pour les pièces à usage privé, la part salariale dans les factures peut être déduite fiscalement en tant que services d'artisans dans d'autres conditions.
7. La reprise du prêt est un acte rémunéré, c'est-à-dire que les coûts d'acquisition seraient le prix d'achat + la reprise du prêt.
Votre projet est défavorable d'un point de vue fiscal. D'une part, vous ne pourriez pas déduire les intérêts du prêt ni les coûts de rénovation (exception : services d'artisans) fiscalement. D'autre part, vous créez du patrimoine commercial, ce qui a l'inconvénient que lors d'une cession ultérieure ou d'un retrait, la plus-value (réserves latentes) doit être imposée. Le fait que vous puissiez déduire partiellement les coûts pour le garage utilisé à des fins professionnelles joue un rôle mineur.
Vous devriez certainement discuter de votre projet avec votre conseiller fiscal au préalable. Il pourra certainement vous proposer une solution fiscalement plus avantageuse.
J'espère avoir pu vous aider dans le cadre de votre engagement.
Cordialement,
Wander
Expert en fiscalité
