Utilisation résidentielle pour la location
Mars 27, 2012 | 50,00 EUR | répondu par Oliver Burchardt
Mesdames et Messieurs,
La situation est la suivante :
Je suis propriétaire de deux appartements en copropriété, tous deux loués exclusivement à des fins privées depuis 10 ans.
Jusqu'à présent, seules des hypothèques ont été utilisées comme garantie pour le financement de ces prêts. Une partie de ces hypothèques doit maintenant être libérée à court terme. En remplacement, une assurance-vie capitalisante (échéance jusqu'en 2030 - sans aide gouvernementale) pourrait être utilisée pour le premier prêt. Pour le deuxième prêt, une assurance retraite (échéance jusqu'en 2030 - également sans aide gouvernementale comme le Riester etc.) pourrait être utilisée.
Selon les indications de la banque, une "déclaration d'objectif étroite" sera alors émise dans les deux cas. La durée résiduelle des prêts est calculée de manière à ne pas dépasser l'année 2030.
1. Question : Est-il possible d'utiliser les deux assurances sans conséquences fiscalement néfastes? Si oui,
2. Comment pourrait ressembler une confirmation de l'utilisation à des fins d'habitation avec la location de ces appartements et qui pourrait la délivrer?
3. Dans le cadre du refinancement de ces prêts, des frais de remboursement anticipé seront également dus à la banque. Ces frais peuvent-ils être déduits en tant que frais de publicité dans la déclaration de revenus fonciers?
4. Ces frais de remboursement anticipé peuvent-ils également être déduits si je venais à vendre les appartements avant l'expiration du taux d'intérêt?
Merci pour votre soutien.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande, à laquelle je suis heureux de répondre dans le cadre d'une première consultation.
Veuillez noter que l'appréciation fiscale est basée sur les informations fournies. L'ajout, la modification ou l'omission d'informations peut modifier le résultat, éventuellement de manière significative.
Je réponds à vos questions comme suit :
1.
Une utilisation préjudiciable sur le plan fiscal ne peut actuellement pas se produire, car vous n'avez pas encore effectué d'utilisation. La cession à titre de précaution ne provoque pas encore de paiement cette année.
À mon avis, une préjudice fiscal tel que vous le soupçonnez ne peut pas non plus se produire, car aucune aide publique n'a été sollicitée.
Cependant, des conséquences fiscales peuvent survenir en cas de paiement. Je ne peux pas prendre position à ce sujet car cela dépend de la configuration concrète des contrats et de la date du paiement. Vous devriez consulter un conseiller spécialisé lorsque le paiement est imminent.
2.
La déclaration d'intention mentionnée par la banque a un caractère de droit civil et concerne l'affectation des garanties. La déclaration sur l'utilisation à des fins résidentielles concerne les contrats d'épargne-logement, où vous devez déclarer que le prêt épargne-logement ne sera pas utilisé de manière préjudiciable.
Vous devriez faire examiner la déclaration d'intention par un avocat, car les experts-comptables ne sont pas autorisés à vous conseiller pour des raisons déontologiques.
3.
La pénalité de remboursement anticipé représente un coût d'intérêt en cas de paiement, déductible fiscalement l'année du paiement. Il s'agit donc de frais de publicité pour les revenus de la location et de la location.
4.
Je ne vois aucun problème à déduire la pénalité de remboursement anticipé même en cas de vente des appartements. Si vous vendez les appartements dans des années ultérieures à 2012, la déduction a déjà été effectuée. Mais même en cas de vente en 2012, la nature de la compensation en tant que coût d'intérêt ne change pas.
J'espère que cette première consultation vous aura été utile.
Cordialement
Oliver Burchardt
Expert-comptable
